鹽城易蝸居房產網訊：◆ 新“地王”或驚現南京 總價60億

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“競拍時間跟公告一致，目前并沒有變動，”南京國土資源局相關人士29日表示：“至于目前有多少家企業參與競拍將保密。”
據記者了解，南京國土資源局27日掛出土地出讓公告，南京下關區濱江路以西2號地塊56.2億元為起拍總價，而這是南京近兩年出讓的總價最貴地塊。




“如果順利成交，南京這塊地將成為今年內出讓的全國新晉總價地王”，北京中原地產市場研究總監張大偉向本報記者表示，“預計溢價率不會太高，如果順利成交，最終成交總價有可能達到60億元”。

值得一提的是，有分析人士向記者表示，吞下該“巨無霸”地塊的房企，資金鏈和利潤率壓力都將比較大。

成交總價將直逼60億元


記者在南京國土資源局網站查詢到，上述地塊東至城河北路，南至城河路，西至規劃濱江路，北至方家營路；出讓面積達36.4萬平方米，土地性質為商住混合用地，綜合容積率1.99；競買保證金為11.3億元，加價幅度為2000萬元或者整倍數。


除此之外，按照上述數據計算，這幅地塊未來的建筑體量將達到72.4萬平方米，其中商業辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%，且住宅容積率需大于1.0。


“從今年目前政府推出的土地來看，上述南京地塊如果能夠順利出讓，該地塊則將晉升為年內全國總價最高地塊”。張大偉向本報記者表示，目前來看，北京歷史成交總價最高地塊為僅為59.7億元，而年內成交總價最高的上海總價地王出讓價只有45億元。


值得一提的是，鏈家地產市場研究部張絮向記者表示，該地塊要求配建比例不小的商業辦公面積，純住宅面積受到限制，因此溢價率不會太高，對周邊區域帶來影響也將不會特別明顯。


對此，張大偉者表示，預計上述地塊即使溢價率不高，最終成交總價也可能達到60億元，而且只要該地塊順利出讓，這就意味著南京土地市場升溫。

張絮也稱，南京房價出現明顯上漲，上述地塊若順利成交將有助于恢復市場信心，提升開發商拿地熱情。

同策咨詢總監張宏偉表示，一般企業很難吞下如此大體量的項目。對此，張絮表示，實力房企或者聯合體收入囊中的可能性較大。

吞食“巨無霸”壓力大


事實上，據記者了解，南京住宅成交均價雖然在持續上漲，但南京地王的命運依舊不好過。雖然該地塊附近一些中高端產品銷售均價大多在15500-24000元/平方米之間，但該地塊項目入市后的利潤率很高尚難判定。


對此，張大偉向本報記者表示，雖然上述地塊總價較高，但目前區域內住宅售價一般在20000元/平方米以內，超過20000元/平方米的在售產品幾乎都是升級產品，或者地段優勢突出。


在上述市場背景下，商業配套比例達到45%的混合屬性大體量地塊，樓面起拍價就達到了7754元/平方米。據此看來，張大偉向記者表示，“利潤空間并不會非常高”。


“即使該地塊底價成交，按照起拍價格7754元/平方米和2000-2500/平方米的建安成本計算，加上10%的稅費，其基本成本接近11000元/平方米，還有不可控的資金成本和疊加銷售成本，”張大偉進一步分析，“由此推算，該項目最終入市價格至少要銷售13000元/平方米才達到保本價格。此外，大體量項目銷售周期一般相對很長，其資金成本會更高”。


更值得注意的是，上述地塊為南京老城改造地塊。有分析人士稱，預計在未來的改造開發過程中，諸多老城區改造問題將再現，因此開發商壓力不容小覷。

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