寧波成忠律師

  原告王女士訴稱，原、被告雙方于2009年7月2日登記結婚，2011年12月19日經法院判決解除婚姻關系。訴爭房屋為雙方共同財產，離婚時尚未取得該房的產權證，僅對居住使用權進行了處理。房產證已于2012年3月16日取得。現依據《婚姻法》的相關規定，訴請法院依法分割該房產。 

  被告胡先生辯稱，涉案房屋為其婚前個人財產，是其在婚前賣掉另一套房屋支付了首付款596336元，并以住房公積金貸款的方式支付剩余房款，原告在自己購房過程中贈與自己20萬元用于購房。離婚后，雙方在經濟上各自獨立，房屋貸款由其個人的工資償還。依據婚姻法解釋的相關規定，涉案房屋為自己個人財產，應由自己單獨所有。目前房屋產權證已下發，登記在被告名下。 

  那么王女士給付的20萬購房款是屬于共同出資購房還是贈與？ 

  贈與是指贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案中，王女士為結婚出資購房，顯然不能屬于贈與。 

  根據我國《物權法》《婚姻法》的相關規定，我國不動產的共同共有關系，分為按份共有和共同共有。婚前共同買房，因為雙方均為購買的主體，依法當然是共有關系了。只不過這種共有關系應當根據雙方的出資比例確定各自的份額，即按份共有關系。 

  本案中，王女士和胡先生出于結婚目的于婚前共同出資買房，在雙方對誰出資多少沒有異議的情況下，仍然是根據雙方的出資比例確定各自的份額，即應按份共有關系。因為婚前購買的行為，是兩個獨立的彼此之間沒有特殊身份關系的自然人之間，按照各自的出資后形成一個總的出資而共同購買一處不動產物權的行為，盡管房產證登記在男方的名下，從法理上說，該不動產也會基于法律關系是雙方共同出資購入而當然成為按份共有。 

  共同出資購房離婚應該怎么分割呢？ 

  首先，共同出資看雙方對該房產有無約定，如果沒有約定，那么《婚姻法》解釋三 第十條規定，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。 

  因此婚前共同買房應注意： 

  一、房產證上寫誰的名字需慎重 

  根據《婚姻法》的規定，婚前財產為各自所有，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產，但另有約定的除外。婚前購買的房產如果雙方都有出錢而只有一方姓名，另一方因為不好意思或者怕影響兩個人的感情而未在房產證或者相關證件中體現自已的房屋所有權利，那么一旦雙方反目，在分割財產時難免會發生爭執并使得這一方處于不利位置。 

  在買房時無論是購買新房還是二手房，房產證上都可以體現出兩個人的名字，只不過雙方要事先協商好房產份額配比。因為當房產證上同時出現兩個業主名稱時是要分大、小產權的，事先按份共有分好產權后雙方即可以按各自享有的份額對共有財產享受權利或者承擔義務，這樣也不會產生糾紛。 

  二、婚前財產公證或事先協議很有必要 

  婚前情侶買房要慎重，財產公證或者簽署協議是共同買房的必要前提。在雙方還未確定夫妻關系前，可以申請辦理婚前財產公證或者共同簽署一份協議。如果發生糾紛時能夠及時找出證據來證明，也好避免日后的房產糾紛。 

  三、對出資方的錢款劃分清楚 

  年輕人買房可能積蓄不足需要借助父母的力量來達成，在這種情況下買房時如已在房產證上同時寫明兩個人的名字，那么還要再另外簽署一份協議。如果雙方分手，在無任何協議或者憑證的條件下，父母的出資將被認定為贈予兩人歸雙方共有，父母也無追回這筆出資錢款，豈非不公平。所以，無論是父母出資還是其它親友贊助，在貸款買房前對于出資一方的錢款一定要劃分清楚，最好，跟父母或者親友打個借條，以免不能結婚分手時反目成仇。 

  四、貸款買房后還貸款事項最好簽協議 

  現在銀行在為個人辦理購房貸款按揭時審批的格外嚴格。在實際操作過程中若貸款買房雙方在非配偶關系下，應該簽署一個協議，明確雙方的貸款權利與義務，一旦一方不能還貸或者負擔不起，另外一方仍需要對銀行承擔，如果日后感情不合分手的話，那么貸款的這一方就得獨自承擔這筆龐大的“外債”。 

  現階段，相關房產的分割往往是夫妻離婚案件中雙方爭議的最大焦點之一，因此購房時多一份理性也未嘗不可。