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河南省鄧州市城市綜合體舊城改造項目

（土地開發融資權的定義是：政府與投資人簽訂相關協議，由投資人負責出資，協助政府完成約定片區內的土地征地拆遷補償及相關工程建設投資，政府負責按相關程序完成約定規劃區域內的土地收儲工作后，依法組織國有建設用地使用權出讓，政府按約定參照國有建設用地使用權出讓結果向投資人支付投資回報的權利義務關系。）

【拍賣標的】項目位于河南省鄧州市穰城路東側、團結路南側、南閣路北側、東一環西側，為鄧州市老城區核心地段。項目占地約260畝，后期可出讓國有建設用地約220畝（容積率≤3.7），總投資約28600萬元，折合土地單價約130萬/畝。

該項目具體內容：1、投資工程部分約2.14億元（用于南閣路的標準化修建約1800萬元；9.8萬平方米還建安置房的投資建設約19600萬元）；

2、片區內約定土地的征地拆遷補償資金的出資約7200萬元（現金支付，根據拆遷進度支付貨幣價款，于成交6-24個月內付清）。

3、投資人的投資回報是來源于片區內可以出讓的220畝國有建設用地使用權的出讓收益。投資人前期投入工程建設及現金費用共計28600萬元，得到國有建設用地220畝，折合單價130萬元/畝。

鄧州市國土資源局將220畝國有建設用地使用權分2-3次供應。

Ⅰ、在投資權成功拍賣1-2月以內（城市綜合體規劃方案審批后），供應凈地177畝（含安置房建設用地40畝，由市發投公司負責出資以出讓方式拿地）。

Ⅱ、政府承諾在6-24個月內將西北、東南側2個村莊拆除完畢，并完成最后的83畝土地出讓。

Ⅲ、擬出讓土地的起始價作為國有建設用地使用權出讓的出讓底價。投資人必須參與土地使用權的出讓活動，并以不低于出讓起始價的價格進行至少一次的報價，以保證土地不流拍。

  Ⅳ、國有建設用地出讓價款應當進入土地出讓金財政專戶。

【項目優勢】

1、地理位置優越。項目位于鄧州市核心軸線 “團結路”和“穰城路”交匯處東南面，配套完善，方圓兩公里范圍內有市人民醫院、鄧州市第一高級中學、市體育館、中國銀行、人民法院、公安局等。地塊四面臨路，為雙向四車道道路（人車分流），非常適合開發城市綜合體項目。同時，地塊拆遷量較少，且待拆遷區域位于地塊的邊角地帶，不影響項目的前期開發建設，項目啟動快、風險小。

2、工程投資大、資金占用少。作為舊城改造項目，此項目需要現金7200萬元，而工程建設投資近2億元，有177畝凈地可在3-6個月內完成出讓。項目占用資金少、可以迅速啟動項目。

3、項目價格相對較低。鄧州市近三年的土地出讓面積約400畝/年，項目地塊周邊土地平均單價約為170-200萬元/畝，最高單價超過300萬元/畝。地塊臨團結路底商均價在32000元/㎡，住宅均價約4000元/㎡，該項目折算毛地價格約130萬/畝，作為城市綜合體項目價格極具競爭力。

4、鄧州人口優勢。鄧州原隸屬南陽市，南陽為河南人口第一大市，總人口1010萬，鄧州市人口在南陽各縣市區排名第一。2013年，鄧州市總人口約180萬，建成區面積約40平方公里，人口超過40萬，城鎮化率為34%，作為2014年升格河南省政府十個直管市之一，城市規劃面積將達到60平方公里，人口將達到60萬，城區人口仍有較大的增長空間。
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