房地產業：板塊恢復性發展機遇或降臨

    【房地產行業研究報告內容摘要】

    國家統計局公布2011年1-8月房地產市場運行情況。

    投資要點：

    投資：1-8月房地產投資增速較1-7月略微回落,住宅投資增速持平,8月房地產投資增速開始明顯下滑。符合預期。1-8月房地產投資增速、住宅投資增速分別為33.2%、36.4%，較1-7月分別下降0.3個百分點和持平。8月房地產投資增速、住宅投資增速分別為31.6%、36.7%，增速環比分別下降5.0個和0.9個百分點。

    建設：1-8月新開工面積增速持續回升。1-8月商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速為30.5%、25.8%、14.7%，較1-7月分別下降0.3個,上升0.8個和1.2個百分點。8月商品房施工面積、新開工面積、竣工面積增速為23.5%、32.0%和24.2%，增速環比分別上升6.9個、下降2.1個和上升7.3個百分點。

    銷售：1-8月商品房銷售面積增速持平，而銷售金額增速小幅下降，調控成效初步顯現。1-8月商品房銷售面積、銷售金額增速分別為13.6%和25.9%，較1-7月分別持平和下降0.2個百分點；1-8月住宅銷售面積、銷售金額增速分別為13.1%和24.4%，較1-7月分別上升0.1個和下降0.1個百分點。8月商品房銷售面積、銷售金額增速分別為13.5%和24.9%，增速環比下降4.3個和14.1個百分點；8月住宅銷售面積、銷售金額增速分別為13.9%和24.1%，增速環比分別下降4.1個和15.3個百分點。

    房價：8月商品房和住宅銷售均價同比分別上漲10.0%、8.9%，環比分別上升0.9%和0.2%。這與8月高端房占比上升、部分2、3線城市房價持續上漲密切相關。

    土地(土地數據延后1個月)：1-7月土地購置面積增速為15.4%，較1-6月下降3.1個百分點，土地購置面積增速較年初大幅下降42個百分點。7月土地購置面積增速為-2.0%，增速環比上升3.1個百分點。月度土地購置增速已從2月57.1%下降至7月的-2%。

    資金：1-8月房地產開發資金來源增速繼續上升，但仍處歷史低位，利用外資同比大幅上升，持續走高。1-8月房地產開發資金來源增速為23.4%，較1-7月回升0.3個百分點。其中，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金增速分別為5.1%、71.3%和33.8%、21.5%，分別下降1.3個、上升5.6個、下降0.2個和上升1.0個百分點；其他資金中的定金及預付金、個人按揭貸款增速分別為增速為30.9%和-4.2%，上升1.8和0.9個百分點。8月房地產開發資金來源增速為25.5%，環比下降7.5個百分點。其中，國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金增速分別為-5.4%、96.0%、32.5%和29.1%，環比分別下降8.5個、上升77個、下降10.2個和8.9個百分點；其他資金中的定金及預付金、個人按揭貸款8月增速為43.7%和3.7%，環比上升0.9和下降12.3個百分點。

    施工銷售比：1-8月商品房累計施工銷售比為7.4，創04年以來各年度同期水平新高，行業庫存壓力持續提升，房價下行顯現。

    房地產投資增速、銷售增速下行已成趨勢，尤其是月度投資增速疲態盡顯，增速大幅下滑，符合我們之前的判斷。受保障房建設拉動，新開工增速回升。資金來源累計增速低位小幅回升，月度增速大幅下滑，尤其是國內貸款、自籌資金及其他資金來源增速大幅下滑。我們維持此前觀點：在限購擴大和信貸緊縮短期難以消除的背景下，作為先導指標的銷售增速和資金來源增速將保持在低位，3季度末至4季度，房地產投資增速將出現大幅下滑，全年房地產投資增速將回落至23%-27%之間。

    本輪針對房價為調控目標，已出現我們提出的房價降、地價將、投資增速下降的3個有利于行業長期發展以及板塊估值修復邁向行業自身調整帶來的恢復性發展機遇的積極因素。我們繼續看好招地、保利、萬科、首開、北京城建、億城股份、世茂股份、濱江集團和蘇寧環球等公司。