中信建投：房地產行業資金壓力不容小視

    三季度凈利潤同比增長14.92%，增速略有下滑

    滬深兩市132家房地產上市公司2011年前三季度實現營業收入2321.02億元，營業利潤437.84億元，凈利潤300.09億元，同比分別增長13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分別下降10.36個、5.45個和0.8個百分點。

    由于信貸緊張，導致有息負債率連續三個季度下降

    由于房企從銀行獲得貸款以及信托融資的難度越來越大，導致有息負債率連續三個季度下降。截至2011年9月30日，132家房地產上市公司資產負債率為72.37%，達到自2008年以來的新高；有息負債率為46.96%，創自2008年以來的新低。預計第四季度房地產行業的融資環境不會改觀，有息負債率有可能繼續下降。

    存貨占比上升，銷售回籠和融資能力下降，資金壓力不容小視

    資產結構上，現金占流動資產的比重明顯下降，而存貨占比上升，房地產銷售低迷還將持續，房地產行業去庫存壓力較大。截至2011年9月30日，132家房地產上市公司持有現金2182.77億元，占流動資產比重為14.19%，現金占比為自2008年以來的最低水平。與之比較，存貨占比為72.52%，達到自2008年以來的最高水平。市值靠前的公司整體存貨壓力更大。由于銷售不暢，房企資金回籠能力下降。而另一方面，證監會對房地產上市公司的股權和債權融資已關閘兩年，嚴重影響了房地產上市公司的融資能力，上市公司資金壓力不容小視。為了緩解資金壓力，房地產上市公司大都采取壓縮投資的辦法，以減少現金流出。

    預收款項保障今年業績，但銷售低迷現狀影響明年業績

    前三季度，132家房地產上市公司預收款項同比增長47.03%。經過2008年的調整，上市公司在業績調整方面更有經驗，預留了充分的預收款項來支撐業績，2011年房地產上市公司整體業績的增長已成定論。由于限購等對銷售影響較大的政策預計明年還將持續，而房價的全面松動更加劇了觀望情緒，預計至少在明年上半年房地產銷售還很難有起色，這將影響明年業績的穩步增長。投資評價及建議政策中性和估值低位奠定了板塊的反彈基礎，板塊中期的反轉有待交易量的持續回暖。目前房價處于全面松動的初期，此階段一般會加劇觀望，成交量的回暖還有待時日。在現有的政策環境和估值水平上，維持對行業的增持評級。板塊反彈中可把握幾類公司的交易性機會：1、前期跌幅較大的國有房地產公司，這類公司在融資能力上會優于民營公司，如首開股份、魯商置業、信達地產等；2、預收款項豐富，業績有保障的公司，如濱江集團、萬科、保利地產等；3、無資金壓力，有望在行業調整中獲得機會的公司，如綿世股份等；4、有資金壓力或項目枯竭，殼資源較好的小型房地產企業可關注業務轉型帶來的投資機會。