房地產行業：行業運行數據與市場預期基本一致

    行業10月運行與市場預期基本一致。由于10月行業周度銷售數據連續低于去年同期，市場普遍預期地產10月相關數據將保持回落。從目前情況看行業10月投資增速微幅回落，銷售未能明顯放量，相關走勢與市場預期基本一致。

    住宅開發投資增速保持微幅回落。1-10月全國房地產累計開發投資達4.99萬億元，同比增長31%。其中商品住宅投資3.58萬億元，同比增長34%，占房地產開發投資的比重為72%。住宅開發投資下滑幅度不明顯。單月來看，10月完成房地產開發投資5698億元，相比9月的6444億元，環比減少21%，同比則上漲25%。10月完成住宅投資4044億元，環比減少13%，同比增長28%。

    新開工累計同比增長25.8%。1-10月，全國房地產開發企業房屋新開工面積16.03億平方米，同比增長21.7%。1-10月房屋竣工面積4.97億平方米，同比增長19%。從單月的情況來看，全國新開工同比增長2%，環比減少21%。

    銷售額累計同比增長25.9%。1-10月，全國商品房銷售面積7.97億平方米；1-10月商品房累計銷售額達到4.38萬億元，較去年同期增長19%。銷售額增速比上月回落4.5個百分點。單月情況來看，10月銷售面積和銷售額分別環比減少27%和25%，分別同比減少10%和11%。

    行業當月資金來源中其他資金占比有所上升。1-10月全國房地產資金來源總量達到6.84萬億元，較去年同期增長20%。從資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的15%，利用外資占1%，自籌資金占41%，其他資金占43%。從10月單月總資金來源構成情況來看，國內貸款占房地產資金來源的12%，利用外資占1%，自籌資金占41%，其他資金占46%。

    市場對銷售下滑已有預期，后期信貸和通脹信號有望利好行業。行業10月超跌大盤說明市場對當月行業運行數據有所預期。考慮到去年11、12月屬于近3年行業運行高點，我們預計后期數據仍將呈現回落趨勢。不過考慮到當前通脹得到一定控制、市場流動性有望在11、12月得到緩解，我們認為以上宏觀因素對行業后期發展構成一定利好。因此，數據真實回落趨勢未必如當前市場想象中的悲觀。

    估值和投資。截至11月9日，A股市場動態PE在14.88倍，房地產板塊動態PE在15.53倍。目前市場對房地產板塊的未來預期已經十分悲觀，而行業上市公司基本面與以上預期存在較大背離。此外銷售不暢已經造成房價松動，中央進一步政策加碼的必要性在下降。考慮到地產企業2012年業績增長鎖定性高，我們認為回調依舊是戰略性介入優異個股的良好機會。綜合以上原因，繼續維持對板塊的“增持”評級。個股方面后期應該自下而上選股，從“銷售確定性”和“業績承諾”兩方面選股。繼續看好銷售有保障的大盤藍籌、文化地產主題投資和超跌二、三線個股，包括萬科、保利地產、招商地產、萬通地產、華僑城A、榮盛發展和中南建設等。

    風險提示。一旦國內未來采取更加嚴厲的調控措施將直接影響行業未來發展。