開發(fā)商底價不是低價 北京抄底買房為時尚早

    北京樓市已經很久沒有這樣熱鬧了。

    13000元/平方米、11800元/平方米、9980元/平方米……北京各區(qū)域房價的最低紀錄不斷被刷新，“日光盤”“萬元盤”也重現江湖。

    于是，抄底買房之聲四起。

    降價蔓延

    最近一段時間，查小姐和她的男朋友一直在北京東三環(huán)國貿[簡介最新動態(tài)]、勁松向東的輻射區(qū)域內不停地看房。

    “我們明年打算結婚了，本來之前一直覺得房價太高，沒想要買房，但是看今年樓市這形勢，我也動了抄底買房的‘邪念’了。”查小姐如是說。

    的確，根據北京市房地產交易管理網的數據，截至11月24日，北京通州、大興等郊區(qū)樓市的成交均價已連續(xù)4個月持續(xù)下跌，且下跌幅度逐漸加深，目前成交均價相比最高點已經下調超過15%。

    在區(qū)域成交均價整體下調的同時，也不乏較周邊樓盤降價近三成的項目。

    11月19日，位于南六環(huán)外的龍湖時代天街[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評]正式開盤對外銷售，其11800元/平方米的起始價已經接近甚至低于包含地價、建安費用、稅費及營銷等在內的成本價格。這一價格使得其推出的216套房源開盤當天被認購一空。

    幾乎與龍湖[簡介最新動態(tài)]時代天街開盤同一時間，位于通州馬駒橋附近的合生世界花園[最新消息價格戶型點評]也對外宣布了其9980元/平方米的開盤起價。這一價格相比同區(qū)域在售項目16000元/平方米的均價，降低了近四成，已接近目前延慶、門頭溝等遠郊區(qū)的房價水平。

    “目前本市商品住房市場降價預期逐步明朗，項目繼續(xù)增多，力度不斷加大，調控效果進一步鞏固。”北京中原市場研究部分析師張大偉認為，當前房地產市場“降價換量”的整體格局已經形成，項目降價由“暗降”轉“明降”。

    根據鏈家地產市場研究部統計，近期北京樓市中出現了一系列的低價入市項目。包括龍湖時代天街和合生[簡介最新動態(tài)]世界花園在內，已有十多個近郊商品房項目銷售價格已接近或跌落萬元大關，這部分項目主要集中在亦莊、大興、順義區(qū)域，低價項目的開發(fā)商不乏金融街、富力、合生等知名房企。

    不僅僅是北京，國家統計局公布的數據顯示，10月一線城市價格環(huán)比指數為99.83，呈現連續(xù)回落的態(tài)勢。

    一線城市的降價效應也同時傳導至周邊城市。鏈家地產市場研究部統計一線城市周邊10個主要城市10月商品住宅成交均價變動情況，其結果顯示，除了香河和天津微漲外，其余的廊坊、無錫、蘇州、佛山、東莞等8個城市均有不同程度下降。而9月份時，這10個城市的房價只有6個下降且降價程度并不十分明顯。

    何時是底？

    然而，房價的下跌幅度仍然有點隔靴搔癢的感覺。

    以北京為例，鏈家地產市場研究部的統計顯示，盡管北京商品住宅成交均價已連續(xù)5個月環(huán)比回落，11月至今的均價為21061元/平方米，較調控之初下降約11%，但和去年初相比仍上漲12%，且近郊如大興、順義、通州各月的成交均價依然保持在14000元/平方米以上，鏈家地產首席分析師張月判斷：“通州和房山的價格還遠遠沒有觸底。”

    作為手中握有房票的剛需一族，查小姐在選房的過程中就異常謹慎和糾結。“擔心房價下降‘過了這村沒這店’了，但又怕買了房子之后房價還會繼續(xù)下跌，真不知道究竟哪里是房價的底部。”

    “現在肯定不是市場的底部。”張大偉表示，目前市場已經回歸地段為王，對于北京來說，特別是五環(huán)以內項目，由于地段的稀缺性，所以調整的幅度不會太大；而郊區(qū)的供應量大，價格也就降得快一些。“但從目前的情況判斷，至少到明年上半年政策都不會放松，也就不能排除后續(xù)還會出現開發(fā)商甩貨的情況，因此抄底還需謹慎。”

    種種跡象表明，為了打消諸如查小姐這般顧慮、求得成交量的上升，不少開發(fā)商不惜給出差價返還的承諾。

    11月2日，新城地產位于上海嘉定南翔的新城公館推出100套特價精裝修房源，均價2萬元/平方米，較前期下降逾20%，且別出心裁推出“保價方案”：對于前期以原價購房的業(yè)主，售樓處一律補予差價；而每一個購買特價房的客戶，都會簽訂保值協議，保證在交房前3個月，如果有任何一筆房源售價低于此次特價的，將一律按最低售價補償差價。

    無獨有偶，11月17日，鄂爾多斯天譽國寶項目在當地媒體上發(fā)出通告，不但目前買房子的新業(yè)主可以享受最低6.6折的優(yōu)惠，對于過去買房子的老業(yè)主，也會按照優(yōu)惠后的差價全額賠償。而且，此次推出的購房保障計劃將持續(xù)到2012年5月1日。也就是說，如果明年“五一”前，天譽國寶再次降價，開發(fā)商還將再次對業(yè)主差額補償。該項目相關負責人表示，公司近期內已準備好3000萬元的現金，分期分批地通知業(yè)主到售樓處前來辦理。

    根據鏈家地產市場研究部統計，除上海和鄂爾多斯之外，南京、蘇州、杭州、長沙、渭南、長春、揚州等十余個城市20余個樓盤已經將“補差價”、“不降價”等承諾與低價銷售綁定。

    “一味的降價即使接近成本價，可能也不會給購房者帶來抄底時點降臨的信號，反而還不如一紙承諾書更具有價格觸底力度，同時也可終結項目未來貶值預期。”張月分析認為，這反映出開發(fā)商年底銷售的緊迫性，低價銷售和補償承諾綁定促銷，既犧牲了當前的銷售利潤，同時也為明年的價格持續(xù)回落預付了風險成本。

    中房信·克而瑞評論員胡超則認為，這種現象更多的是房地產企業(yè)年底快速回籠資金過冬的短期行為。他判斷，伴隨著貨幣政策的觸底反彈，明年企業(yè)的現金流狀況預期也會大有改觀。“預計房企未來持續(xù)性大規(guī)模降價的可能性較小，從這一點出發(fā)，現在談樓市‘拐點’、抄底買房還言之尚早。”