北京住宅新標引爭議 與市場需求存矛盾

    與需求錯位

    其實，對于相當數量的消費者而言，即便是套均90平方米的面積也很難滿足實際需求，何況規定的標準僅僅是建筑面積，并非使用面積。但這部分需求到底有多大，目前市場監管者并未發布過相應的數據。至于標準劃線的確切依據，至今也未見到明確的官方解釋。

    當代節能置業股份有限公司總工程師陳音對財新《新世紀》記者分析說，他認為普通住宅標準很難用簡單的面積指標或價格標準來限定。"普通住宅的設計標準其實是更廣意義上、社會學層面的事情，就是人對居住的要求是什么？"陳音解釋說，要制定這樣一個標準，應基于廣泛的社會調查，了解快速變化的中國人口結構、家庭結構、工作生活模式、城市社區形態等因素，看看現行住宅設計標準需不需要做些改變。

    現在"兩室一廳、三室兩廳"幾乎是所有住宅設計的定式。但一般三居室的面積或價格往往與目前政府所定的普通住宅標準不符。對此，陳音說，在歐美等國家并不需要設定專門的普通住宅標準來調控消費結構，市場選擇會讓開發商更傾向于建設市場需要的住宅套型。他以在國外考察的見聞為例說，瑞典沒有規定什么是普通住宅、沒有統一面積標準，但絕大部分的住宅設計都不約而同是100-120平方米左右，趨勢是越到中心城市面積越小。如斯德哥爾摩主流住宅面積是100平方米，到馬爾默可能就是120平方米，總體上大部分住宅都比較緊湊，是面向普通家庭的。

    陳音說，中國住房市場發展不成熟，不夠理性，在這一階段，政府通過稅收優惠引導中小套型住房建設方向是正確的，但最好的方式仍是由市場去選擇，政府過多干預市場會讓市場信息失靈，扭曲市場供求關系。

    實際上，將目標定為持續提高居住面積的同時，功能質量標準亦開始受到決策層重視。在2003年全國住宅與房地產工作會議上，原建設部從居住功能角度，提出"到2020年住房從滿足生存需要，實現向舒適型的轉變"目標，要求基本做到"戶均一套房、人均一間房、功能配套、設備齊全"。只不過，在隨后的調控中，面積和價格成了壓倒性標準。

    與中國出于調控目的設定普通住宅標準不同，日本、歐美等地則更側重按功能制定居民基本住房標準。

    長期研究國外住房政策的旅日學者王琋慧告訴財新《新世紀》記者，日本在"二戰"后處于住房短缺階段，政府制定了滿足基本需求的住房標準，如餐廳、客廳一體化，兩個人共用一個房間，但要有"廚房、衛浴等基本衛生條件"。

    在美國，1949年的住房法案提出，讓每一個美國家庭，包括最貧困的家庭，都能在適宜居住的環境里擁有一個舒適的家。"舒適的家"最初含義是"必要的住房設施、不擁擠的住房空間"，如完備的排水設施、每間住房居住人數不超過1.5個人等，并隨著經濟發展標準不斷提高。

    中國到底應該制定什么樣的普通住宅標準？任志強曾撰文指出，隨著收入差距拉大，中國住房轉入增量階段時，尋求住房高質量的消費和殘留解決住房困難的問題同時涌現出來。一方面人均4平方米-6平方米的住房困難問題尚未完全解決，另一方面追求擴大房屋面積和追求高質量房屋消費的需求同時沖入市場。

    他認為，這要求中國從特殊情況出發，不僅要建設用于社會保障的最低水平的"住得下"住房，還要有滿足住房需求擴大的"住得開"住房，以及用于滿足高質量生活要求的房屋。否則，數量雖然短期提升，未來仍將不得不面對住房結構性的短缺。

    全國人大財經委副主任委員吳曉靈曾公開呼吁，政府根據中國社會經濟發展與資源承載能力，確定一個"質和量統一"的居民住房目標，從數量上可以人均30平方米-35平方米，質量上基本做到"戶均一套、人均一間、功能配套、設備齊全"。

    針對當前普通住宅標準的尷尬，中國社科院學者丁一認為，享受優惠政策的普通住宅標準應從保障基本人權著眼，盡量將所有具有剛性需求的購房主體納入這一優惠政策范圍之內，政策制定不宜過于嚴苛。且因為房地產市場價格的波動，住房平均交易價格應該每年及時調整公布，且不排除在房價上漲幅度過大時進行臨時調整，以保障老百姓的住房權。

    對于如何合理劃定土地級別或者確定區位系數，丁一認為，不妨采取公共聽證程序，廣泛吸納公眾參與，真實反映老百姓的需求，更科學更細致地制定政策標準，以保障公平。