上海發(fā)布研究報告：關(guān)注房價調(diào)整帶來的風險

    日前，上海市人民政府發(fā)展研究中心召開專家研討會，發(fā)布《2011年上海經(jīng)濟形勢研究報告》。報告指出，今年中國經(jīng)濟平穩(wěn)回落，物價和房價方面的潛在風險增加。

    今年以來，世界經(jīng)濟增速大幅放緩，市場動蕩加劇。債務(wù)危機與經(jīng)濟危機的效力疊加，導(dǎo)致全球經(jīng)濟復(fù)蘇放緩。國內(nèi)經(jīng)濟平穩(wěn)回落，全年預(yù)計經(jīng)濟增速略高于9%，將比2010年下調(diào)1個百分點左右。上海經(jīng)濟在增速放慢的同時，城市轉(zhuǎn)型全面啟動，呈現(xiàn)出新的亮點。城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的速度明顯加快，呈現(xiàn)出城市功能進一步高度化、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步合理化、經(jīng)濟質(zhì)量進一步集約化和發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)質(zhì)化的良好態(tài)勢。

    據(jù)預(yù)計，明年世界經(jīng)濟形勢更趨復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展困難加大，各種風險惡化的可能性有所增加。明年上海經(jīng)濟增長率可能有所回落，但降幅可能小于全國。上海需關(guān)注三大風險：地方財政收入下滑風險、房價下跌給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定帶來的風險、就業(yè)矛盾有可能凸顯的風險。

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    樓市調(diào)控博弈繼續(xù)后市風險管控需要打好提前量

    在貨幣政策連續(xù)收緊兩年多后，近日起中國人民銀行下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，一舉釋放出資金量近4000億元，引發(fā)了市場對房地產(chǎn)行業(yè)走向的諸多猜測。業(yè)內(nèi)人士分析認為，此次"降準"并不意味著樓市調(diào)控有所松動。

    "降準"影響樓市幾何？

    根據(jù)10月末我國金融人民幣存款余額79.21萬億元的總量計算，此次下調(diào)釋放的資金將超過3960億元。黑龍江省社科院經(jīng)濟所副所長程遙表示，這些錢將主要用來解決中小企業(yè)、保障房建設(shè)資金短缺問題，支持國家重點工程信貸需求等，"對樓市影響不大"。2010年以來，中國人民銀行多次加息和上調(diào)存款準備金率，使市場資金流動性持續(xù)從緊。中國物流與采購聯(lián)合會最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為49.0%，環(huán)比回落1.4個百分點，表明中國制造業(yè)正處于收縮狀態(tài)，經(jīng)濟增速繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。

    哈爾濱理工大學教授楊文超說，這次準備金率下調(diào)是針對全球金融形勢和中國經(jīng)濟增長做出的調(diào)整，并非專門針對樓市。為防止經(jīng)濟增速下滑適度放寬貨幣政策是有必要的，不能就此認定中央開始拯救樓市。

    中國房地產(chǎn)市場的政策痕跡無疑還比較明顯。程遙說，盡管存款準備金率下調(diào)，但限購、限貸等調(diào)控政策并未出現(xiàn)絲毫放松，關(guān)鍵的利率因素也沒有變化。尤其是今年以來，以限購為代表的調(diào)控對樓市降溫起到重要作用，目前沒有理由放棄。

    某機構(gòu)的調(diào)查顯示，經(jīng)歷"金九銀十"銷售不佳后，11月份樓市延續(xù)了之前的慘淡。在全國主要30個城市中，逾六成城市住宅成交面積環(huán)比下跌，平均跌幅為10.48%，天津、深圳、廣州、杭州、南京等重點城市均環(huán)比下跌，跌幅最大的天津達40.09%。

    程遙表示，存款準備金率還會有下調(diào)空間，但國家決策層近期的頻繁表態(tài)說明限購、限貸等措施仍將延續(xù)。

    黑龍江省天威投資有限公司總經(jīng)理劉偉雄說，即使這次存款準備金率調(diào)整后，會有部分資金進入樓市，但比例也將會很有限，開發(fā)商資金鏈緊張的局面目前難以改變。深度博弈繼續(xù)上演，監(jiān)管之手還需發(fā)力。

    樓市調(diào)控的持續(xù)性和嚴厲性已經(jīng)超過很多開發(fā)商的預(yù)期，"金三銀四"失守、"金九銀十"淪陷，面對很難放松的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的"洗牌"時機或許將要到來。程遙表示，樓盤銷售不景氣，很多開發(fā)商的資金鏈隨時可能出問題，尤其是中小房企的日子更不好過，樓市很可能出現(xiàn)明顯的調(diào)整期，強者更強、弱者遭汰的情況將集中上演。

    更大的擔憂來自于近期接連發(fā)生的一些開發(fā)商"跑路"事件。哈爾濱市房產(chǎn)局相關(guān)人士告訴記者，由于調(diào)控持續(xù)發(fā)力以及接近年關(guān)向開發(fā)商追債的情況越來越多，國內(nèi)一些城市出現(xiàn)了中小開發(fā)商出逃現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)拖欠工程款等情況更不鮮見，要予以重視。

    該人士舉例說，一些開發(fā)商有個幾百萬，就可以成立房產(chǎn)公司，資金鏈脆弱。還有部分房企通過信托、擔保等渠道周轉(zhuǎn)資金，極大抬升了融資成本，埋下風險隱患。對此有關(guān)部門應(yīng)未雨綢繆加強市場監(jiān)管，維護樓市穩(wěn)定。

    程遙表示，政府要給開發(fā)商設(shè)置客觀的準入門檻，嚴查無證售房、違規(guī)預(yù)售、抽逃資金等違法行為，加強建、售、管、買、賣各環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度。同時引導(dǎo)開發(fā)商進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高建筑質(zhì)量，優(yōu)化企業(yè)服務(wù)，配合國家樓市調(diào)控建立起健康的房地產(chǎn)市場。

    后市風險需早防范

    住建部日前知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期后對限購進行延續(xù)。一些專家認為，限購一定程度上抑制了投資投機需求，使房地產(chǎn)市場降溫。

    楊文超說，限購政策只是暫時"凍結(jié)"了部分樓市需求，并沒能解決需求問題，房價上漲的基礎(chǔ)還存在。

    程遙表示，對限購?fù)顺龊蟮臐撛陲L險尤需警惕。一方面，如果樓市的剛性需求一直被壓制，那么當限購取消，樓市和房價勢必出現(xiàn)反彈和井噴。另一方面，限購把投資投機力量暫時擠出一、二線城市，導(dǎo)致這些需求向沒有限購的中小城市轉(zhuǎn)移，引發(fā)當?shù)胤慨a(chǎn)市場開發(fā)熱潮。由于中小城市經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，一旦將來投資投機需求撤走，樓市泡沫破裂的危害可能會更加嚴重。

    程遙、楊文超等人認為，樓市調(diào)控要打好"組合拳"，要為限購的退出提前做好準備。長期來看，樓市調(diào)控的著力點還應(yīng)該是保障房建設(shè)，并在這個基礎(chǔ)上將短期調(diào)控措施引向深入，做到低端有保障、中端有市場、高端有約束。

    截至10月底，全國1000萬套保障房全部開工，提前完成任務(wù)。對此程遙表示，保障房建設(shè)按計劃推進，有助于住有所居目標逐步實現(xiàn)。接下來，保障房工程應(yīng)該在完工進度、后期管理上下功夫，保障房建設(shè)不能跑"馬拉松"，對可能發(fā)生的權(quán)力尋租行為更要嚴防嚴打，使保障房真正起到調(diào)整、匡正房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的作用。