放松首套房貸不是調控轉向 與調控政策并不矛盾

    央行近日公開表示，將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，繼續落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。此前，住建部也曾表示要優先保證首次購房家庭的貸款需求。

    在此信號之下，市場對于首套房利率放開的預期也在增加。隨著今年以來部分銀行首套房回歸基本利率，這是否意味著此前一直趨緊的房價調控政策有了放松的跡象？差別化的住房信貸政策是否與當前的調控措施相違背呢？

    首套房貸利率下調

    限購、限貸、限價可謂是2011年房地產市場嚴厲調控的關鍵詞，而在一系列調控措施的作用下，全國各地樓市成交量銳減，房價普遍出現滯漲和下跌，樓市調控成效十分顯著。

    進入2012年，全國多地首套房信貸利率卻悄然發生變化，北京、廣東、上海等地原先上浮5%-10%的首套房貸利率開始回歸基準點，部分商業銀行和外資銀行甚至再次推出了首套房貸“打折”的優惠政策。

    房貸利率的下調，確實為購房者帶來了實惠。以房貸100萬元，貸款期限20年為例，如果利率從基準利率上浮10%回歸到基準利率后，首套房貸百萬元貸款20年，月供將從8213元下降到7783元；20年的總利息則從97.1萬元下降到86.8萬元，總利息減少10.3萬元。

    對于首套房貸利率下調的原因，北京中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，去年年底央行3年內首次下調存款準備金率，釋放了幾千億元的資金，銀行的信貸額度有所恢復，這是促使商業銀行放松首套房貸的主要原因。

    申銀萬國高級宏觀經濟分析師李慧勇則認為，房貸利率屬于商業銀行操作層面上的市場行為，將根據面臨的具體狀況進行調整，而目前的信貸額度以及流動性比去年較好，因此房貸利率從去年后期的上浮回歸是理所當然的。

    與調控政策并不矛盾

    在本月初召開的人民銀行金融市場工作座談會上，央行行長助理郭慶平明確表示，要繼續落實差別化住房信貸政策，完善融資機制，改進金融服務，加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，滿足首次購房家庭的貸款需求。

    央行的此番表態以及各地首套房貸的放寬不由引發了人們對樓市調控政策是否發生轉向的猜測。對此，中國房地產學會副會長陳國強在接受本報記者采訪時表示，首套房貸利率的回歸，不僅不能視為政策放松的信號，相反卻是調控回歸其出發點的有益變化。

    陳國強認為，去年嚴格的房地產信貸政策有效地限制了投資、投機性的需求，但也不可避免地誤傷了許多自住性的購房需求。而現在首套房貸出現了松動，體現了差別化信貸的特點，更加符合調控的精神和方向。目前首套房貸出現微調是因為每年的年初通常都是信貸集中釋放的時候，房地產貸款無疑也會感受到這種變化，而這種微調具有一定季節性。

    房地產調控力度不會放松

    事實上，雖然首套房貸利率出現了微調，但房地產調控中對于二套住房信貸的限制政策并沒有出現松動。目前全國各地銀行在二套房貸款利率方面，普遍執行上浮10%的政策，少部分銀行甚至需要上浮15%或20%。首套房和二套房實行差別化的房貸政策，使得房地產調控并未有全面松動的跡象。

    對此，中央財經大學中國銀行研究中心主任郭田勇指出，這是央行及金融部門差別化住房信貸政策的一貫態度，金融機構將繼續支持保障房建設、支持首套房融資，而對投機和投資性住房貸款繼續加以控制。

    “首套房貸利率的變化只能看作是總體調控從緊背景下的一次微調。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭也認為，這次微調的指向十分明顯，就是對自住需求的房貸利率“寬松化”。但調控的基調沒有變化，只不過是信貸方面出現差異化而已。

    交通銀行首席經濟學家連平表示，去年底中央經濟工作會議明確提出了堅持房地產調控政策不動搖，這彰顯出中央政府調控房價的決心，在今年我國房價沒有完全回歸合理區間之前，現行調控政策不會有大的改變。