京十五條實施一周年 北京新房均價跌近三成

    被業內喻為最嚴厲樓市調控地方配套細則——“京十五條”實施一周年后，北京交出了“量價齊跌”答卷。然而業內人士表示，盡管“量價齊跌”的事實已經形成，但價格的跌幅主要集中在郊區，城區尚未出現明顯下降趨勢，因此未來在限購令等措施繼續堅持的情況下，也應通過差異化政策滿足剛性需求。

    購房者：

    京籍購房占比升至近九成

    在《關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(簡稱“京十五條”)中表示“暫停向沒有連續5年納稅或社保證明的外地人售房和公積金二套房貸首付、利率追平商貸達到60%、1.1倍”兩項限購及限貸的措施曾被稱為全國已公布細則城市中執行力度最嚴厲，也被看做是打擊投資投機需求最有力的措施。

    時隔一年，來自北京市房協和機構的數據中顯示，目前北京樓市的投資投機需求基本擠出，首套住房占比超過90%，京籍個人購房者占比為87.2%，相比新政實施前的一年(2010年2月17日-2011年2月16日)上漲25.1%。

    “從數據上來看北京市的調控政策切中要害，遏制了房價過快上漲，短期內已經獲得成功。”在萬科集團副總裁毛大慶看來，由于未來供應可能大幅下滑，房價長期穩定的基礎還不穩固，需要在后續的政策制定過程中給予關注，其中包括現階段的房地產政策行政干預過多、缺少長期的發展規劃、亟須對不同的消費需求提供差別化的住宅消費和政策引導等。

    開發商：

    商品住宅成交下降超四成

    限購與限貸在打擊投資投機購房者的同時，也讓開發商和經紀機構的日子變得難過。在成交量方面，來自北京中原市場研究部統計數據顯示，限購一年來，新建商品住宅成交量83541套，同比下調幅度達到了21.9%。而二手房住宅成交量則僅為96996套，同比限購前一年的207376套下調幅度達到了53.2%，總體住宅成交量下降超過四成，庫存量增加2.7萬套。

    盡管量價齊跌的事實已經形成，但在北京市副市長陳剛看來，價格跌幅主要集中在郊區，城區尚未出現明顯下降趨勢，還有相當多地區的住房價格沒有達到理想的目標。

    在北京中原地產市場研究總監張大偉看來，限購限貸使得購房者期待價格下調，但是投資手段匱乏、通脹依然是阻礙價格下滑的關鍵因素。房價雖然已經明顯下調，但是絕對值依然比較高，購房者與開發商及二手房業主的心理價格差距巨大。

    又一年：

    期待差異化政策滿足剛需

    “經歷一年的等待之后，現在供需雙方都已躍躍欲試。開發企業為緩解自身資金壓力，降價促銷、加快回款速度是惟一出路；而在限購不變的前提下，針對剛需的首套房貸款政策已經出現松動，市場調整接近底部。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，未來如何通過差異化政策來滿足剛性需求應是調控的重點。

    此外，張大偉也指出，由于企業獲得過多信貸支持之后便不會繼續“降價促銷”，與宏觀調控方向相違背，因此，開發貸放松的可能性很小；而二套房貸一旦放寬，很難界定究竟是改善性需求，還是利用杠桿多次買賣倒手的投資需求，因此二套房貸也不會放松。

    在胡景暉看來，鑒于上述因素，開發商近期的推盤動力十足，在新盤價格更加接近購房者的預期價格之際，加上針對部分需求貸款利率適度優惠，部分處于觀望之中的、具備資格的置業者購房需求將開始釋放，屆時也就會成為業內認為的市場底部。

    2月上旬，雖然北京的二手住宅供需略有回暖，但新房住宅成交依舊低迷。根據北京住建委公布的網簽數據顯示，2月1—10日，北京全市一手住宅網簽總量為1294套，與上月同期相比大幅下跌了45%。

    價格方面，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計顯示，2月上旬北京全市一手住宅(不包括保障房)成交均價為19200元／平方米，與上月同期的成交均價基本持平，與去年同期相比大幅下跌了28%。

    同期，北京全市二手住宅網簽總量為1221套，與上月同期相比上漲了28%，與去年同期相比基本持平，日均簽約量回升至122套，與上月日均不足百套的成交量相比略有回暖。2月上旬，全市的二手住宅成交均價為21292元／平方米，與今年1月份成交均價基本持平，與去年同期的成交均價相比下跌了3.8%。二手住宅均價基本回落至2011年初水平。

    值得注意的是，自2011年2月17日“京十五條”執行一年來，受到嚴格的限購政策的影響，非京籍購房者所占比重下降25%，非京籍人群的購房套數也大幅下跌了83.9%。