房價下跌趨勢全面確立 行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù)

    在經(jīng)歷去年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之后，國家統(tǒng)計局日前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1月份全國70個大中城市新建商品住宅價格首次出現(xiàn)了環(huán)比零漲幅，房價全面下跌的趨勢已經(jīng)確立。但是，近期一些地方出臺的房地產(chǎn)“微調(diào)”政策受到了廣泛關(guān)注，這是否意味著未來調(diào)控政策有所放松？今年房價走勢又將如何發(fā)展，是否還會反彈？

    房價下跌趨勢全面確立

    國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份全國70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價格下降的城市有48個，持平的有22個，首次出現(xiàn)新建商品住宅價格全部停漲現(xiàn)象。最受關(guān)注的“北上廣深”四大一線城市中，廣州新建商品住宅價格環(huán)比降幅達(dá)到0.3%，下降幅度在4城市中居首。

    在全國房價普遍下跌的同時，樓市的庫存量也在不斷激增。根據(jù)北京中原市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，受到監(jiān)測的標(biāo)桿房企在售項目庫存量約2496萬平方米，與2011年5月底相比，標(biāo)桿房企庫存量增加約七成，11個典型城市庫存總量達(dá)73萬套，比上年同期增加26萬套，漲幅達(dá)55%，樓市庫存壓力已經(jīng)超過了2008年。

    “房價上漲的勢頭得到扼制，部分城市出現(xiàn)了降價調(diào)整。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹分析目前房地產(chǎn)現(xiàn)狀時表示，經(jīng)歷了一年的厲政調(diào)控，投資和投機性需求得到抑制，市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，多數(shù)城市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下降趨勢。從去年四季度開始，全國整個成交量明顯下降。也就是去年四季度成交量的下降，抵消了前3個季度所有的增長，年終的時候住房增速3.9%，是2010年增速的一半。在這樣的形勢下，投資和投機性需求已經(jīng)被擠出了市場。

    調(diào)控主基調(diào)不會松動

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控的推進(jìn)，樓市成交持續(xù)低迷，土地市場隨之降溫，各地均已下調(diào)了今年土地出讓收入的預(yù)期，地方政府的財政壓力陡然增大，于是一些地方開始對調(diào)控政策進(jìn)行“微調(diào)”。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調(diào)政策，內(nèi)容涉及限購門檻、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補貼等，這些舉措引發(fā)了對樓市調(diào)控政策可能松動的議論。

    “樓市調(diào)控的主基調(diào)并不會出現(xiàn)松動，但各地的微調(diào)與堅持調(diào)控不動搖之間并不一定就存在矛盾。”在中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強看來，樓市限購措施對地方的負(fù)面影響很直接，稅收、就業(yè)、GDP都受到了波及，不少地方有自救的沖動，以擺脫經(jīng)濟的不景氣，去年的樓市調(diào)控政策力度過大，過于一刀切，地方做出微調(diào)也正常。從目前的情況來看，一些地方對樓市的微調(diào)基本上是鼓勵自住需求、促進(jìn)成交量，如果是這樣的政策微調(diào)，那就與中央的要求不矛盾。

    “但是不能因為調(diào)控帶來了負(fù)面影響就放棄調(diào)控。”陳國強表示，遏制投資需求的思路是不能放棄的，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控在今年仍將執(zhí)行下去，沒有任何懸念。

    “目前仍看不到限購政策退出的合適時機。”秦虹也表示，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的方向是控制投資投機性需求，保護(hù)真正的居住性需求。目前市場正在向著調(diào)控預(yù)期的方向變化，而政策的關(guān)鍵就是要鞏固調(diào)控成果。

    房價回升難度大

    事實上，盡管年初部分銀行將首套房貸款利率也從此前的上浮回歸為基準(zhǔn)利率，但是目標(biāo)指向也僅僅局限在自住需求，體現(xiàn)了“差別化”的房貸政策。此外，佛山、成都、蕪湖等地“微調(diào)”政策因涉及放松限購均被管理層叫停，表明當(dāng)前調(diào)控政策的主基調(diào)仍很難放松，這使得房價再度回升的可能性正在變小。

    “調(diào)控將進(jìn)入深水期，房價依然面臨再次深跌的壓力。”中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓認(rèn)為，如果上半年限購政策一點松動都沒有，開發(fā)商再熬半年情況就會變得更糟，上半年或許就會有較大幅度的價格折扣調(diào)整，所以二季度可能成為一個分水嶺。

    “今年房地產(chǎn)投資增速將會下降，行業(yè)調(diào)整仍將繼續(xù)。”秦虹表示，今年房地產(chǎn)市場的走勢相對明朗，因為中國房地產(chǎn)調(diào)控政策是相對確定的，所以房地產(chǎn)市場發(fā)展也是確定的。秦虹強調(diào)，調(diào)控政策的核心是兩手一起抓，一手控制投資投機需求，控制房價上漲不動搖。另一手抓大力建設(shè)保障性住房，滿足剛性需求不動搖。沒有穩(wěn)定的政策預(yù)期就不會有穩(wěn)定的市場，通過對經(jīng)濟工作會議精神的理解，今年房地產(chǎn)政策會有一個穩(wěn)定的預(yù)期，對今年的房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展可以期待。