臺州房屋買賣合同糾紛明顯增加，開發商違約占比大

    昨天下午，臺州市中級人民法院召開新聞發布會，公布了5年來我市商品房買賣合同糾紛案件審判的基本情況。開發商違約、政策阻礙合同履行、虛假宣傳成糾紛三大主因。

    5年來，我市兩級法院商品房買賣合同糾紛案件收案共計2259件，案件數量呈整體上升趨勢。

    房屋買賣合同糾紛明顯增加，受市場行情波動影響較大

    據介紹，近年來，隨著我市房地產行業的快速發展，房屋買賣合同糾紛亦明顯增加。

    5年來，我市兩級法院商品房買賣合同糾紛案件收案共計2259件，占全部房屋買賣合同糾紛案件的74.51%。其中，2010年，我市兩級法院受理此類糾紛案件數量為273件，2011年108件，2012年猛增到853件。2013年后案件數量整體平穩，2013年374件；2014年436件，2015年1-9月共215件。

    “從總體趨勢看，該類案件收案數受房地產市場行情波動影響較大，在房地產市場行情急速上升或急劇下滑期間，易出現案件井噴。”市中院民一庭庭長趙勇說。

    糾紛案件主要分三大類型，開發商違約占比大

    5年來，從商品房買賣合同糾紛案件受理情況來看，主要包括三種類型：

    第一類是開發商未依約履行所引起的違約責任糾紛（逾期交房、逾期辦證、房屋質量存在瑕疵、一房數賣等情形），占比達70-80%，其中逾期交房、交證案件最多。

    第二類是政府宏觀政策（“限購令”）導致合同履行障礙所引發的違約責任糾紛。

    第三類是宣傳資料、銷售廣告中的內容失實所引起的違約責任糾紛。

    為什么第一類糾紛這么多呢？趙勇分析，房地產開發商在合同的簽訂、履行以及違約后溝通調處過程均居于主導地位。多數的購房戶在面對開發商違約的情況下，也僅僅是去找開發商“討個說法”，而開發商單方面決定違約金的數額，一般遠遠低于合同約定的違約金。違約成本的低廉也使得房地產開發商的違約比較任性。

    此外，房地產開發是一個體系龐大的系統性工程，任何一個環節的延期都可能會導致最終不能如約交付房屋以及辦證，因此糾紛也多集中在房屋交付及辦證環節上。

    法官提醒

    購房時要注意四個方面

    趙勇提醒，市民購房時，應注意四個方面：

    一是，開發商在房屋銷售過程中，會把小區的綠化情況、是否為學區房等內容印在宣傳資料上，但也有可能只是銷售人員在口頭上作出承諾。這時，購房戶要有證據保存的意識。如果將來開發商不能實現這些口頭承諾，就要承擔違約責任。

    二是，在簽訂正式的商品房買賣合時，購房者要對合同的主要條款進行仔細審核，如房屋的交付時間、委托開發商辦證的時間、房屋交付要達到的質量標準等。如對條款有疑問，購房者及時提出，跟開發商協商，從而把風險消滅在萌芽狀態，避免將來的隱患。

    三是，購買者在驗收房屋時，要實地查看房屋是否達到了收房條件。合同約定的交房條件，包括房屋要竣工驗收合格，不能存在滲漏水等。如果存在這些質量問題，購房者可以拒絕收房，并要求開發商承擔相應的違約責任。

    四是，購房者入住后，隨著時間的推移，對小區有了更多的了解，可能會漸漸發現開放商的隱性違約行為，比如小區容積率的調整、綠化及配套設施的縮水等。趙勇建議購房者可以聯系其他業主共同維權，要求開放商消除違約狀態，或賠償相應的損失。