SOHO中國張欣:目前已現房地產冬天 開發商在崩潰邊緣

    5月21日，地產業集團SOHO中國有限公司總裁張欣、摩根大通中國區投資銀行副主席龔方雄在上海發起了一場“房價泡沫舌辯”;以房地產事業起家的張欣認為，目前已經出現“房地產的冬天”，房價泡沫正在收緊，前景并不樂觀。而龔方雄則認為，從長遠看來，現在的中國房價還不算是“資產泡沫”。

    張欣與龔方雄是在《財經》雜志、科文頓柏靈律師事務所、摩根大通集團在上海世博會美國館聯合主辦的《中美商業關系戰略對話》論壇中，發表上述談話。參加同場論壇的清華大學經濟管理學院經濟系主任白重恩，也對住房政策做出提出建言。

    張欣：開發商已處在崩潰邊緣

    張欣表示，4月份房貸新政出臺(指二套房貸首付率調升、貸款利率訂出下限等一系列緊縮政策)后，SOHO內部原本10%的商用房地產增長率，隨即下滑至5%;多數房地產市場出現50%甚至到80%的交易量下滑，前景極不樂觀。

    張欣指出，對比2008年經濟危機剛剛開始時，房地產市場遭遇嚴重打擊，年交易量下滑至2.4萬億人民幣;政府很快出臺了4萬億經濟刺激方案，到了2009年底，房地產市場交易量增長至4.4萬億元。張欣認為，2009年房地產市場的最后結果，恰恰相當于經濟刺激方案的總量，包括SOHO中國在內的房地產公司銷量都重返高點，SOHO中國甚至創下歷史新高，賺了33億元人民幣。

    “這簡直是創紀錄了!”張欣說，房價快速增長時，土地招拍價格越掛越高，僅僅是土地價格，北京五環以外的土地就拍出每平米2萬元的價格;如果要造房子，至少要賣到每平米4萬元水準，才能維持僅僅10%的凈利潤率。張欣形容，投資客突然在拍價最高的時刻銷聲匿跡，“這種情況非常可怕。”

    事實上，許多商業用地、公寓處于空置狀態，張欣表示，2009年房地產景氣大好，但無論在上海浦東或是北京CBD區域，商業地產的空置率都在30%到40%之間，其實是典型的泡沫癥狀。擁有房產者如果能順利出租，目前的損傷程度較小，然而據她觀察，現在房地產景氣直線下滑，連租賃出去的機會都很罕見。

    張欣認為，在前一波房產泡沫中，大量的國有企業站在拍賣方，然而這類土地供應屬于不可持續的一類，4月份房貸新政出臺后，市場反應迅速，土地銷量完全消失，使得開發商目前處在崩潰邊緣。

    另一方面，由于地方政府負債累累，先前的還債方式是把公有土地重新選址，用拍賣舊址所得來償還債務。一旦土地價格下降，賣地變現所得不如過去豐厚，地方政府于是開始對不特別貴的土地征稅，使開發商面臨的政策壓力加大。

    張欣指出，經過一輪市場景氣，開發商手上資金量比較充足，目前還不到2007、2008年那樣的絕望情緒，因此不會急著把房地產市場價格降下來，然而“到底能堅持多久，就不是很清楚了。”張欣說。

    龔方雄：農地消失將繼續抬高地價

    龔方雄則以土地的稀缺性理由，否認了房地產泡沫的說法。

    龔方雄指出，股票市場方面，過去9年，巴西股市漲了7倍，俄羅斯股市漲了6倍，印度股市漲了4到5倍，然而中國A股只漲了10%，股市肯定沒有泡沫。

    然而，中國僅有一類資產的升幅跟中國GDP的漲幅，以及巴西股市的漲幅相當，即是房地產市場。龔方雄指出，過去9年是一個“史無前例的工業化和城市化過程”，18世紀工業革命的歐洲只有約1億人口，20世紀初期是1億人口左右的美國，20世紀末期，工業化發生在1億人口的日本;然而現在，是13億人的中國和12億人的印度同時在工業化，加上新興市場，全球掀起了30億人的工業化運動。

    在巴西、俄羅斯方面，新興市場的工業化反應在股市的資源類上市企業，因此相關股市升幅驚人;然而在中國，則是反應在房地產市場，這與中國可耕地處于全球排名倒數第二的土地稀缺性有密切關系(第一名則是可耕地同樣稀缺，而房價居高不下的日本)。

    龔方雄指出，中國960平方公里的國土面積雖然比美國的930平方公里大，但是可耕地僅占國土面積的40%，人口卻是美國的4倍。一旦工業化、城市化進程加速，可耕地流失的速度就會加快，例如上海的浦東，原先是一片農田，現在沒有了可耕地;深圳原本也是四周環繞農田的漁村，現在變成巨型都市。

    “中國缺鐵礦砂、缺油，沒關系，我們用錢買，但土地是不可貿易的資源。”龔方雄認為，中國將進入一個不可逆的農地消失過程，地價上升未來仍會是趨勢。

    盡管包括張欣在內的許多房地產專家、業內人士都認為，以中國目前的人均GDP收入，對比飛漲的房價很不合理，龔方雄卻反駁，印度的國民生產總值和人均GDP都是中國的三分之一，但首都孟買的房價卻比上海還貴，足見兩者間存在其他的邏輯關系，人均收入不高不代表房價不可以高。

    白重恩：政府應征稅補貼并行

    清華大學經濟學院經濟系主任白重恩則從住房政策的角度，提出較多建言，希望能夠平抑房產價格。白重恩建議，政府應該征收財產稅、房地產稅，也就是以房價作為稅基，征收一定比例賦稅，能夠有效降低房地產的轉手、買賣交易量。

    同時白重恩建議，對房產征收重稅的同時，應該對公租房、商品房進行補貼，在抑制房價的同時，提高中產階級的購屋能力，會是較為有效的住房政策。