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時間：2020年03月30日
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原標題：北京樓市眾生相：穿戴護目鏡口罩防護服去買房 “都是為了孩子”
2月底的北京，防控形勢仍然嚴峻，夜幕下的大街人煙稀少。一個戴著護目鏡、口罩和防護服全副武裝的身影走進了某中介門店。中介小劉松了一口氣，客戶還是來簽約了。他不由感嘆了下，幸虧自己的門店有學區房業務，否則成交量更難看。
房地產行業是本輪疫情中受影響最大的行業之一。受此影響，北京房市3月“小陽春”行情并未出現。業內人士預計，3月北京樓市交易量較去年同期至少下滑了50%以上，如果沒有明顯的政策變化，在疫情防控大幅放松前，市場恐怕難以完全復蘇。
為了孩子
“最近主要就是靠學區房支撐成交量。都是為了孩子，要不然大家為啥冒著‘生命危險’出來看房買房呢，自己住的房啥時候都可以看。”資深二手房中介王女士對中證君表示。
受疫情影響，不少客戶推遲了購房置業計劃。但有一種房，卻很難推遲購買，那就是學區房。
北京市目前采取就近入學的政策。在一些教育強區，如果想進入某個優質小學念書，最穩妥的辦法就是購買劃片的學區房。北京市每年的適齡兒童入學信息采集的期限是4月底。這意味著考慮到房屋過戶、辦理貸款的時間，當年入學的最遲3月底4月初就應該簽好購房合同。而如果是熱門學校，最好要在孩子3歲之前落好戶。因此，每年春節后到3月底都是北京市學區房成交的一個高峰期。
文首中出現的那位全副武裝的客戶便是一位學區房的購買者，他購買了西城區某知名小學的一處學區房。簽訂二手房購房合同，需要與中介和上家共同簽署很多合同和知情書，不可避免地要在密閉的室內聚集，于是這位家長把自己包裹得嚴嚴實實。
中證君了解到，這位客戶還算是比較幸運的，他在節前就已經看過了這套房，本次只是來簽合同。
而對于節后開始看房的家庭來說，就沒那么容易了。北京目前各小區均實施了嚴格的出入管理制度，盡量減少外來人員進出。二手房帶看基本停滯。
王女士對中證君表示，現在有的小區掃碼登記一天可以去1-2次，中介機構會固定派一個經紀人進出帶看，有的小區是非本小區人員百分百不可以進出。在一些熱門學區，急于購房的家長只能選擇云看房，通過VR來看房。“從來沒有發現VR看房這么重要。”王女士對中證君感嘆。
一些二手房可以通過VR帶看和線上答疑
來源：鏈家APP
中證君了解到，在西城區的一個學區房里，出現了4個意向客戶都是云看房的奇景。直到合同簽訂，客戶都沒能進行實地看房。
由于東城區和海淀區已經實行了新老劃斷的就近入學制度，2019年1月1日以后獲得房本的家庭不一定能夠進入劃片學校，西城區仍是學區交易重點。中證君了解到，價格方面，今年西城區學區房整體價格與去年相比變動不大。在最熱門的金融街和德勝片區，40平方米左右的落戶房單價在18萬-20萬元，月壇片區在13萬-15萬元。小戶型房源總價相對低，價格比較堅挺，個別好房還需要競爭。大戶型則存在一定的議價空間。
同行開懟
俗話說，同行是冤家。但各行各業直接抨擊對手不行的行為并不多見，而一旦上升到公開抨擊，往往就意味著行業競爭已經非常激烈了，起碼意味著市場已經進入了存量市場。
北京樓市近期上演了一場少見的公開“diss”，側面顯示了房企銷售壓力之大。
華潤置地北京順義區某項目的宣傳頁近期出爐了幾張火藥味十足的圖片。在宣傳頁上，華潤置地項目直接diss了一個名為“金X國際社區”的樓盤，稱其“低總價≠高品質”“你好像離懷柔更近一點”“3351戶家庭的概念是可以塞滿4個工體南看臺”。
華潤置地相關人士對媒體證實了宣傳頁的真實性，稱已經責令刪除。
本次華潤置地diss的金X國際社區就是北京近期的網紅盤。中證君了解到，該項目自排卡階段就比較受關注。據公開報道的信息，該項目上線20分鐘后，就有800多組客戶明確了購買意向。
該網紅項目熱銷的秘密主要還是售價低，吸引了大批首次置業的剛需群體。該樓盤在北京市順義區順義新城，在東北六環以外，主打精裝小戶型住宅，有約50平方米的一居室、70平方米的兩居室、89平方米的三居室，單價在3萬元左右。50平方米的一居室，只要150萬元的總房款就能買下。按照北京目前的首付政策，首次置業的客戶只需要50萬就能上車，這類門檻的上車盤在北京已經很少了。
中原地產首席分析師張大偉認為，這一項目的熱銷主要是因為該項目的定價彌補了市場缺口，加上品質較好，所以能夠熱銷。如果沒有疫情，這個樓盤可能會賣得更好。
緩慢恢復
中證君了解到，近期受二手房線下帶看受限的原因，一些剛需客戶調轉方向去了新盤。一些性價比高的新盤受到了熱捧，出現了購房者排隊的情景。但整體市場仍在緩慢復蘇中。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至3月28日，北京二手房住宅網簽6835套，新建住宅網簽2147套，預計全月合計新房二手房簽約在萬套左右，網簽量只有去年同期的一半。
張大偉認為，當前北京新房、二手房市場只恢復到往年平均水平的50%-60%。新建住宅市場出現了個別熱銷項目，主要是由于總價較低，且品質相對較好，吸引了部分剛需。但大部分項目當下依然處于冰點，市場遠未恢復。他同時指出，目前的一手房銷售情況僅為初步網簽情況，后續能否轉化為真實銷售還有不確定性。
張大偉認為，由于不能進行線下帶看，二手房市場的恢復程度更低。想恢復二手房交易，只能等疫情大幅緩解、小區進出管控放松了。
這與其他研究機構的評估接近。貝殼研究院數據顯示，不管是二手房市場成交量，還是新增的客源和房源數量，北京的恢復速度都較慢，3月16日至22日這周的恢復程度，均不到2019年3月周均水平的60%。
張大偉表示，回暖要看政策和疫情，現在疫情并沒有完全過去，政策也沒有明顯調整，這種情況下，市場很難全面回暖。個案的熱銷不代表市場真實和全面情況，很多也屬于營銷手法。
“按照目的的政策，房價上漲的可能性要低于房價下調的可能性。”張大偉表示。
而一些著急變現的業主，不得不大降價以求趕緊出手。近期不少千萬級別的住宅降價幅度超過百萬元，這些住宅不少甚至位于二環三環內，這意味著市場還處于冷清之中。
(文章來源：中國證券報)
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