國務院專家：四季度房地產市場將進入調整期

    兩次房地產調控，力度不斷加大，將使房地產市場各主體的心理預期和行為發生變化，進而改變房地產市場的運行趨勢。

    國務院發展研究中心市場經濟研究所研究員廖英敏

    今年4月的第一次房地產調控一度遏制房價較快上漲的勢頭，取得了初步的效果。但進入8月份，隨著房價漲幅的回落、及商品房促銷，積累的潛在需求陸續釋放。加之貨幣流動性充足和通脹預期加強，部分投資者試探入市。9月份統計局公布的房地產市場運行數據反映出“金9月”房地產市場再度回暖，當月商品房銷售同比一躍增長16.6%，新建房和二手房環比價格均上漲0.5%，房價開始抬頭，有加快上揚的趨勢。

    9月末，中央有關部委分別出臺措施，對房地產市場進行再次調控，并加大了力度。主要表現在：一是對地方政府嚴格實行問責制，要求各地盡快出臺落實國辦發10號文件的實施細則。對房價過高的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數，將穩定房地產市場的責任交給地方政府。二是多個房價上漲過快的一線城市出臺了“限購令”，采取行政手段嚴格限制投資、投機購房和非常住居民購房，即使是付全款也不可能再購房，將投資、投機需求徹底擠出市場。三是加大信貸政策的力度。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款；住房貸款首付款比例調整到30%及以上等。四是督促加快住房供給的進度。加強督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。嚴厲查處房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，督促開發商加快推盤速度。更為重要的是，央行啟動了利率調控的手段，提高了存貸款利率水平，同時增加了消費者購房和開發商建房的成本。

    兩次房地產調控，力度不斷加大，將使房地產市場各主體的心理預期和行為發生變化，進而改變房地產市場的運行趨勢。10月份以來房地產市場形勢急轉直下，自住性需求再次持幣觀望，等待房價回落；首次置業成本提高，將抑制超前消費、不具備購房風險防范承受能力的需求，減少了剛性需求；投資、投機者將被迫撤出房地產市場，攜帶大量資金尋找其他投資渠道，投資性需求得到明顯抑制，住房回歸消費品的特性正在越來越明顯。伴隨著需求范圍明顯縮小，一些一線城市住房銷售量大幅下降，一些開發商可能采取推遲開盤時間，靜觀政策與市場的變化應對策略，但由于政策和資金的約束，推盤時間不可能太長。可以預計今年四季度將出現需求萎縮、市場清淡、供給逐步增加的局面，房地產市場將進入調整期，調整的深度和時間的長度將大于五六月份，隨著住房供求形勢的改善，房價將逐步回落。但也應該看到，目前我國所處的發展階段，自住性需求比較旺盛，一旦房價回落到這些需求可承受的水平，需求將逐步釋放。