調控升級能否打開房價回調通道？

    春節之前，樓市調控“國八條”雷霆出擊，由于春節本來是樓市淡季，其影響將在節后才能消化和顯現。可以預見，今年整體高壓式的調控氛圍將貫穿全年，“國八條”中不論是限購還是差別化信貸、稅收，以及對地方政府保障性住房建設和房價調控的問責力度，都比以往有所升級，那么房價回調的通道能否就此打開？

    新一輪全面、密集調控重拳來臨，重慶和上海房產稅試點落地，表明在經濟穩定增長勢頭已經確立的背景下，樓市調控不再投鼠忌器，而且今年的中央一號文件鎖定水利，并提出了相應的投資計劃，今年的投資重點將會逐漸轉移到農村水利等基礎設施建設上來，補足農業發展和糧食生產的短板，也降低了因房地產調控帶來的投資下滑的擔憂。

    這也意味著我國房地產運行新格局即將到來，在土地征用、出讓、住房開發建設、銷售等各個環節形成的調控思路以及已有成果，尤其是針對個人住房房產稅的推出，有望觸動和解決房地產市場中的深層次問題，從而形成新的房地產良性發展機制。保障性住房建設和供應體系構架的初步形成，也將明顯改善整個樓市的供需狀況。

    從抑制不合理需求來看，“國八條”繼續強調要進一步有效遏制投機投資性購房，而各地最有效的措施陸續出臺，不斷擴圍的限購令已經封死了投資者的入市空間，對于第二套住房貸款限制政策的加碼降低了投資者的信貸杠桿，投資性需求繼續大規模入市的空間不復存在。而差別化信貸、稅收政策的持續實施，將不斷加大擁有多套住房業主的持有成本，住房投資的風險開始積累，房價上漲空間的縮小還將擠出投資者中的存量房，從而對二手房的供需產生影響，使存量住房資源重新得到配置。

    據了解，目前明確將要實行限購的城市已經達到36個，限購限貸等短期調控措施抑制不合理需求的效果立竿見影，這些短拳的實施將為保障性住房建設等調控“長拳”爭取更多的空間和時間。

    北京市房地產交易管理網的數據顯示，1月份，北京期房住宅成交量環比去年12月下降30.1%，新房成交下滑趨勢明顯，但是二手房成交量卻創下了去年調控以來的新高。

    不少業界人士判斷，去年年底一線城市房價又出現了小幅上漲，但受調控政策日趨嚴厲的影響，北京等大城市房價上漲將失去支撐和動力，可能再度出現停漲。而3、4月份的傳統旺季，正是樓市消化政策、調控效果持續顯現的時間段，購房者在力度加碼以后的調控氛圍中，入市意愿將持續趨淡，觀望氣氛將重現，春節過后樓市可能持續低迷，從而給全年的房價走勢奠定基調，房價的調整幅度也將加大。

    供需決定價格，在投資性因素被剔除殆盡后，這一顛撲不破的規律將在樓市愈發明朗，一方面不合理購房需求被強力壓制，嚴厲的房地產調控和貨幣政策回歸穩健，都將限制需求的進一步釋放，另一方面，并未減速的房地產投資和保障房建設的加快將明顯增加住房供給。

    國家統計局數據顯示，2010年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，同比增長28.4%；全國房地產開發企業房屋新開工面積16.38億平方米，同比增長40.7%。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這兩個指標的絕對規模都創了近十年之最，尤其是開工量的增加，很快就會傳遞到商品房供應上來。未來半年到一年，商品房預售量將有所增加。

    以上海和重慶試點房產稅為標志，樓市調控的諸般武器基本全部亮相，政策組合體系基本建立，為未來的房地產市場運行奠定了初步的制度框架。“由于我國城鎮化高速推進而且空間廣闊，房價對許多傳統的調控措施具有天然免疫力，因而房產稅這劑猛藥承載著決策層調控的最終希望。”上海證券分析師曾小勇認為，房產稅試點啟動，意味著中國的房地產調控在不斷的博弈、探索之后政策框架基本搭建完成，也標志著中國房地產超級牛市的主升浪被終結。

    在這種框架體系下，決定房價走勢的是調控政策的嚴厲程度、落實情況以及地方政府的執行力。今年調控措施的執行力也將與去年不同，嚴令地方政府向社會公布年度新建住房價格控制目標的做法，實際上已把地方政府的責任具體量化，成為看得見、摸得著的考核目標。

    對很多人來講，“國八條”的出臺不期而至，在“十二五”開局之年政府即發出如此嚴厲的調控信號，“房價不降、調控不止”的調控決心愈發明確，主導房價走勢的開發商將逐漸喪失與政策和購房者博弈的籌碼，樓市話語權將緩慢向購房者傾斜，房價理性回歸只是時間問題。