房產中介一線城市忙關門 二手房交易明顯萎縮

    　　5月初，香港上市房地產中介機構美聯物業退出上海二手房市場，并在其他城市進行明顯的業務收縮。而早在大約3個月前，北京地區的一家較大的中介機構鑫尊地產，在調控政策出臺后不久便立即關閉了50家門店。

    　　《中國經濟周刊》記者匯集來自上海、深圳、廣州等城市的消息，盡管目前尚未再次出現大型中介機構關閉的消息，但是小型中介公司卻已經有大量消亡。

    　　毋庸置疑，成交量不足是導致一些中小型中介機構關門的主要原因。來自市場的觀點認為，受調控影響未來一線城市中介機構關閉的趨勢將更加明顯。

    美聯物業終結在滬二手房業務

    5月5日，美聯物業上海區域負責人丁偉在接受媒體采訪時確認，受香港總部近期的人事變動、集團不看好近期上海二手房市場等多種因素影響，美聯物業集團總部決定關閉上海僅存的8家二手房門店，只有上海總部的辦公室將被保留下來，今后主要涉及一手房代理和房產策劃業務。

    至此，曾經在上海一度達到58家門店的美聯物業終結了其在上海的二手房代理業務。公開數據顯示，從2011年初開始，美聯物業在上海的業績一再下滑，1-3月成交的二手房總金額僅為3184萬元，總套數僅為15套，所占市場份額在上海排第184名。

    有分析機構認為，按照成交金額1.5%傭金提成規則計算，美聯物業8家門店首季度的傭金所得不足50萬元，而維持一家門店的平均花銷便超過8萬元。因此，在撤退前，其二手門店經營已面臨無法維持的局面。

    美聯物業是香港老牌房地產中介機構，系香港上市公司美聯集團(01200.HK)子公司。其在北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都都有二手房門店。丁偉表示，美聯物業在其他城市也有關店，但全面撤出二手房業務的暫時只有上海。美聯物業短期內不會再重新評估上海二手房市場，但未來肯定還會有進一步發展。

    實際上除了重鎮上海，美聯物業在西部地區的部分業務也出現了明顯縮減。美聯物業重慶區域董事總經理繆鴻裕在接受媒體采訪時說，在重慶，美聯最多時擁有70多家門店，現在仍有60多家，比原來少了7家。這些門店并不是關閉，準確地說是“暫停營業”，因為門店的租金仍在支付，并沒有轉租。公司預計半年后市場會變好，屆時會復開。

    有媒體援引美聯集團2010年年報情況認為，受內地持續調控影響，該集團去年全年收益增加10%，但利潤增幅同比下降23%。瑞士信貸銀行近期兩次調低美聯的股價預期。

    4月末，美聯集團股東景順香港(Invesco Hong Kong Ltd)減持174.8萬股美聯集團，每股平均價6.018元，涉資1051.95萬元，持倉量由5.19%減至4.95%。

    偉業我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，房地產中介對自身店面數量規模的加減明顯取決于宏觀政策調控的力度，“就調控力度而言，一些中介機構和開發商似乎低估了本輪調控。”一些中小型中介不能在此時靈活調整，大批關閉門面現象屬正常。

    中介關閉或再加劇

    面對不確定性不斷增強的中國房地產市場，中介機構正在面臨“斷糧”風險：一線城市普遍二手房交易量明顯萎縮。

    以北京為例，其房地產交易管理網數據顯示，五一假期全市新建商品房網簽1190套，同比跌35%；二手住宅網簽214套，同比下跌近69%。

    中原地產華北董事總經理李文杰向《中國經濟周刊》表示：“根據目前的調控趨勢判斷，預計未來還會有大型的房地產中介機構出現更大規模的關閉門店趨勢。”以北京為例的一線城市目前都面臨成交量低迷的無奈狀況。而僅有的成交量并不能容納如此眾多的中介公司分支。因此中介公司不斷壓縮體量和“瘦身”的情況必定長期存在。

    5月5日，北京市房地產交易管理網公布的信息顯示，2011年4月北京市存量房成交量排名前5的房產中介公司，退房率全部達到或超過10%。其交易量最高的5家中介鏈家地產、偉業我愛我家、鑫尊地產、中原房產、21世紀不動產的退房率均達到或超過10%。其中，我愛我家的退房率最高，達到20%。按照以往的市場規律，正常的退房率每月應該在5%左右。

    今年年初高調關閉50家門店的鑫尊地產董事長劉軍曾經撰文認為，經紀公司是靠交易量生存的，5年限外令不見得能把房價打下來，但是能把交易量打下來。

    據悉，目前業內并沒有精確計算過一個一線城市的二手房交易需要多少家門店支持。以北京二手房成交量為例，一家門面需要月成交4套方可正常運營。由于每個城市的店面成本不同，在包含房租、人力底薪、辦公設備與能耗以及管理成本的計算之后，平均每家店的成本為8萬到12萬元左右。由于近年來北京年度存量房交易高低不定，胡景暉粗略估計北京合理的中介門店數量大約3000家左右。

    來自多位業內人士的預估，目前盤踞北京的中介機構總量大約為4000家以上。排行前五的機構門面大約有3000家。而近年來幾乎一半的交易量則集中于鏈家地產和偉業我愛我家。

    胡景暉認為，中介機構除了對門店進行增減，還會使用“豐年補歉”的方法維持穩定，即“好的年份多掙一點，不好的年份補貼一點，以維持自身的穩定”。

    來自北京房地產交易管理網的4月份存量房網上簽約數據顯示，鏈家地產簽約2684套，退房327套；偉業我愛我家簽約784套，退房160套；鑫尊地產簽約316套，退房43套；中原地產簽約261套，退房26套；21世紀不動產簽約238套，退房30套。

    鏈家地產副總裁林倩向《中國經濟周刊》表示：“如果未來政府還將出臺新的調控政策，那么一定還會有新的中介公司關閉店面。”林倩認為，中介的盈利并不依靠房價的高低，而在于成交量的多少。“以北京為例，如果北京持續月成交量低于15000套，那么當下這么多中介公司店面一定會吃不飽。”

    林倩透露，目前鏈家的擴張計劃并未因二手房成交量的低迷而改變。上半年鏈家已經進入南京的二手房市場，下半年仍然在計劃選擇一個新的城市進入。“這個選擇并不是只在長江以南的城市，基本上東西南北都有待選城市。”

    來自市場的觀點幾乎一致認為，未來還將有中介機構關閉門店，但是由于大部分公司為非上市公司無義務披露財務狀況，因此難以獲悉具體消息。

    其實一直以來房地產中介被視為抬高房價的源頭之一，亦被一些剛性需求視為“敵對勢力”。實際上，這些平日奔波在樓宇之間，帶看二手房源的中介機構一直被國際投資者看在眼里。2010年下半年，被譽為“歐洲股神”的富達基金基金經理安東尼伯頓曾告訴本刊記者，“將在一個相對較長的時間里持續看好中國的房地產中介機構。”盡管并未做出更多解釋，但是他卻多次強調了“相對較長”的時間概念。