民間借貸應該離房地產企業遠一點

    眼下，民間借貸與房地產開發企業的關系愈發緊密。這種關系讓內蒙古一小城市參與民間借貸活動的陳女士既興奮又緊張。

    陳女士只是民間借貸環節中最初始的一環：放貸者。與很多普通放貸者一樣，陳女士并不清楚自己的錢到底去了哪里、用來做什么。而最近，“上家”為勸說她繼續增加放貸資金，一不小心“透了底”。

    陳女士的錢到底去了哪里？其實，借貸環節并非陳女士原本認為的“一放一貸”那樣簡單，而是由多個環節構成。第一個環節：陳女士的“上家”是一家寄賣行，一些數額較小的散戶資金由寄賣行先行集中；第二個環節：寄賣行將集中的資金轉貸給當地的小額貸款公司，這一環節，累計的資金規模通常會達到上千萬元；第三個環節：小額貸款公司再將錢轉貸給有資金需求的企業或個人，或者再一次將資金轉貸給更具實力的放貸者，而資金最終的落腳點據稱是一些以房地產行業為代表的暴利產業。民間借貸鏈條之長，是陳女士始料未及的，鏈條過長，也使得風險加倍，不過在高額回報的誘惑下，民間借貸的風險也只會偶爾從陳女士的腦海中掠過。

    “今年民間借貸的月息4%。”陳女士告訴記者。在這座內蒙古地區的三四線城市，民間借貸從未像今天這樣火爆。“去年年末的時候，民間借貸月利率還只有2%，而且還是在與‘上家’十分熟稔的前提下。”民間借貸利率在短時間內就出現翻番。更讓她吃驚的是，保守推測，民間借貸環節中的最后一個環節：借貸者貸款月利率將會達到8%至10%。

    民間借貸的高利率決定了只有暴利產業才能支撐。眼下最大的暴利產業之一就是房地產業，而如今這個暴利產業也是最缺錢的產業。

    考慮到銀行貸款的萎縮、銷售業績的下滑，房地產開發企業眼下的日子可謂舉步維艱。6月，央行第六次上浮存款準備金率，這也使得目前國內大型金融機構存款準備金率已經達到21.5%。貨幣政策持續收緊，并且未見尾聲，這無疑給對銀行貸款有較強依賴性的房地產開發企業帶來很大麻煩。

    從國家統計局公布的數據分析，2010年，房地產開發企業當年資金來源為72494億元，其中，國內貸款為12540億元，占比達到17.3%；2009年，房地產開發企業當年資金來源57128億元，其中，國內貸款11293億元，占比更是高達19.8%。如果將個人按揭貸款等間接房地產開發貸款算入的話，比例還會進一步擴大。

    本輪房地產調控政策的目標之一便是提高房地產開發貸款門檻，控制房地產開發信貸規模。早在去年，銀監會便下發了《關于提示房地產企業規避調控政策有關風險的通知》，要求金融機構做好房地產信貸管理，嚴控房地產開發貸款風險。部分地方金融監管部門還出臺規定，禁止銀行向項目資本金不足、四證不齊等不合規房企或項目貸款，存在囤地、捂房行為的房企不再發放新增貸款。

    在這一背景下，房地產開發企業資金來源發生了明顯的變化：自籌資金比重加大。據了解，2009年，房地產開發企業自籌資金為17906億元，較上年增長16.9%；2010年則提高為26705億元，增長48.8%，今年前五個月，國家統計局數據顯示，自籌資金已經達到了12486億元，與去年同期相比提高了30.9%。

    按照正常思路來看，在信貸資金持續收緊的情況下，房地產開發商不可避免地被迫尋找其他的直接融資方式并力求方便的融資渠道。同時，在人民幣升值的預期下，房地產仍然是一個有巨大潛力的投資產品。迅速增加的自籌資金從何處而來，民間借貸或者就是一個最好的選擇。

    門檻低、手續方便、資金量大的特點，讓房地產開發企業更青睞于民間借貸，而回報率高、投資固定資產風險相對較低的優勢，也會吸引大筆民間資本進入。

    “雖然只是一座三四線城市，平均房價卻已經達到了五六千元?！标惻肯蛴浾弑г?。她也許應該想到另一個問題：在國家不放松調控的情況下，這樣的價格還有多大上漲空間？

    在房地產調控措施的強化下，房地產市場已經開始降溫。而在二線、甚至三四線城市，由于房地產市場調控效果傳導性較差以及開發商經營重點的轉移，掩蓋了房地產市場的真實處境和風險，也蒙蔽了帶有短期逐利特點的民間借貸。如果源源不斷的民間資金流入房地產開發產業，一方面可能抵消部分調控努力，另一方面也給資金帶來嚴重風險。因此即使民間借貸從保護自己的利益出發，也不應與房地產業“惺惺相惜”，而有關部門對此更應該保持高度警惕。