上半年地方賣地收入銳減 下半年調控政策難言放松

    地方政府債務壓力大向土地市場求解

    一邊是沉重的地方債務，另一邊是北京的新晉"地王"，殊不知，兩者之間竟存在密不可分的聯系。

    審計署6月27日發布的《全國地方政府性債務審計結果》顯示，截至2010年底，全國地方政府負有償還責任的債務達67109.51億元，其中近四成被承諾用土地出讓收入償債。而在27日，合景泰富的子公司以43200元/平方米的樓面價拿下北京崇文門地塊，時隔15個月后再度締造北京"地王"。

    除優質地段和商業金融用途外，政府重拾"價高者得"的拍賣方式，也被認為是催生"地王"的重要推手。

    盡管樓市調控導致土地市場持續低迷，但在不少專家看來，土地收入仍是當前地方政府的重要財政收入來源。

    近四成債務需土地收入償還

    在地方政府負有償還責任的債務余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務余額為25473.51億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

    以此計算，37.9%的政府債務需要用土地收入償還。審計報告也表示，部分地方的債務償還對土地出讓收入的依賴較大。長期以來，土地收入是地方政府的主要財政收入來源。財政部的數據稱，去年全國土地出讓金收入達到創紀錄的2.9萬億元，同比大漲七成。在一些地方政府公布的2010年度財政收入中，土地收入占半數以上。

    知名地產評論人、北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒向記者表示，在沉重的債務壓力下，下半年地方政府勢必會在土地市場作出調整。他所說的"調整"，在很大程度上體現為供地節奏的加快。

    沉寂多時的北京土地市場，也有可能被"地王"帶動起來。據悉，位于CBD核心區的9宗商業用地將于下月6日集中競標；而二環內的另一宗優質地塊王府井地塊，也將在7月底投標。

    值得注意的是，與新出爐的"地王"一樣，上述即將入市的地塊均屬商業金融用地。今年北京商業地塊的出讓總收入已超過住宅用地，這在近年來尚屬首次。

    "商業用地將在下半年的土地出讓中繼續'受寵'。"北京中原地產三級市場研究總監張大偉向本報記者表示。他還介紹，相比住宅用地，商業用地位置較為優越，容易競出更高的價格。同時，即便商業地塊高價出讓，也與樓市調控關系不大，政府承擔的壓力較小。

    拍賣出讓再成市場主流方式

    拍賣出讓的比重也在悄然加大。在北京"崇文門地王"的誕生中，競價次數達到33輪，將該地塊的溢價率抬升到140%。有分析認為，除優質地段和商業金融用途外，政府重拾"價高者得"的拍賣方式，也催生了一個又一個的"地王"。

    根據北京市土地整理儲備中心的信息，在北京當前已入市的22宗地塊中，將有11宗采取先掛牌后拍賣的方式出讓，占50%，比例明顯增大。與招標相比，拍賣出讓更容易競出高價。

    拍賣，一度是北京土地出讓的主流方式，但隨著"國十條"等調控政策出臺，自去年5月以來，北京在土地出讓中逐漸放棄了拍賣的方式，而以招標出讓為主。有觀點認為，拍賣出讓的逐漸恢復，與北京市財政壓力的增大不無關系，但這將給地價上漲帶來較大壓力。

    楊少鋒表示，北京的情況相對特殊，但增加土地收入已是很多地方政府的共識，因此，下半年不少城市都將不可避免地面臨地價上漲的壓力。

    來源：每日經濟新聞