房地產信托或被叫停 開發企業資金面臨圍追堵截

    上半年火爆增長

    在收窄了開發商們籌款的一扇門后，另一扇門必然擠破了頭。在信貸收緊、按揭提高的情況下，房地產信托成為了企業的“救命稻草”。

    房地產信托就是信托投資公司發揮專業理財優勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產開發項目，為委托人獲取一定的收益。今年上半年，房地產信托的火爆程度令人瞠目結舌。

    據報道，根據用益信托工作室的統計工具測算，今年上半年，按產品發行日期計算，發行的集合信托產品數量為1531個，規模總計為2159億元。其中，投資于房地產領域的信托產品數量為391個，規模為890億元。房地產信托產品規模占全部集合信托產品比例約為41.22%。

    安信證券首席行業分析師楊建海也對媒體表示，目前集合信托處于快速擴張時期。從2009年下半年以來，房地產是其最主要的投資領域，房地產信托的金額占比基本保持在50%左右。

    與此同時，央行近日公布的數據顯示，2011年第一季度新增房地產貸款累計5095億元，同比少增3338億元。

    一方面限制開發貸款和提高按揭比例，來收緊房地產開發企業的資金鏈條；另一方面房地產信托則呈現火爆之勢，相比較高利貸等融資方式，開發企業更青睞于短期的房地產信托。

    有業內開發企業負責人對媒體表示，“盡管融資成本超過15%，甚至高達20%，開發企業還是求錢若渴。 ”

    也有專家分析，現階段房地產信托的快速增長來自于供需雙方力量的共同推動。從資金供應的角度看，現階段房地產信托爆發式增長直接的驅動力在于房地產信托產品的收益率持續提升；從資金需求方來說，國家對房地產領域的調控一天未松，房地產企業借助信托來融資的需求便會只增不減。

    傳言或被叫停

    7月1日，中國指數研究院發布的百城價格指數報告顯示，6月份全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，環比5月上漲0.41%。其中，75個城市價格上漲，25個城市下跌。環比漲跌幅在1%以內的城市數量共有73個。

    單看房地產信托的火爆增長，或許還理解不了其背后的隱憂。但綜合全國房價的最新數據，就不難理解，為什么有媒體表示，房地產信托的火爆已經嚴重影響到樓市整體調控的質量。

    對此，有關部門對房地產信托的監管是一緊再緊。據報道，繼5月中旬要求控制房地產信托規模之后，日前監管層再度對房地產信托業務進行“窗口”指導，要求今后信托公司凡涉及到房地產的相關業務都需要逐筆報批。

    據報道，最新數據顯示，5月份房地產信托募集資金高達250億元，創下歷史新高。無奈之下，銀監會只能通過下達窗口指令要求信托公司降低房地產信托募集數量。甚至有業內人士透露，“7月份很有可能完全叫停。 ”

    其實，有關房地產信托業務叫停的消息一直在市場上流傳，但進入6月，房地產信托的發展依舊如火如荼。

    用益信托工作室最新數據顯示，6月13日至19日一周發行的集合信托產品資金投資領域主要集中在房地產，發行15款產品共74.05億元，占該周發行總規模的84.01%，該周房地產信托發行規模環比增加約360%。 6月20日至26日一周，共發行25款信托產品，有13款房地產信托產品，擬募集資金50.12億元，占總規模的73.63%。

    博弈將見分曉

    事實上，自本輪房地產調控啟動以來，信貸緊縮等措施都掐緊了地產商的融資咽喉。不管房地產信托的未來如何，開發企業資金面臨圍追堵截已成現實。

    有人從房地產信托大幅增長中看到了房價下跌的可能。有業內人士表示，“需要資金的企業，要么降價銷售，要么借助其他更高成本的融資。 ”

    北京中原地產市場總監張大偉也對媒體表示，從房地產信托資金“突飛猛進”的現狀來看，樓市整體資金已經開始出現質變，“特別是在二三線城市占比過小的企業，在2011年受到的影響將更大。”他認為，房企融資成本的不斷攀高，使得開發商從銀行貸款難度愈發增大，而信托資金的募集明顯增加了開發商利用資金的難度和成本。與銀行信貸利率相比，信貸資金的利用成本可能超過一倍。 “這將會逐漸使開發商加快項目銷售追求銷售回款，降低壓力。 ”

    此外，也有媒體報道，在非常“渴錢”的情況下，地產商又不約而同地將目光投向私募基金。這種產品運作模式與房地產信托類似，但監管仍屬灰色地帶。有知情人士透露，國內大多數地產公司都已經或正在準備做地產私募基金，“雖然私募基金渠道相對于貸款和地產信托而言融資成本還是較高，但開發商都缺錢，只能勉強為之。 ”