一線城市房價為何如此“堅硬”

    “一線城市房價下降，四五月或現拐點”，4月份的空頭預言，如今早已落空；“一線城市房價將下降30%”、“一線城市房價下降已成定局”，4月份的空頭預測，如今也早已成了笑談……

    中國指數研究院最新發布的“百城價格指數”報告顯示，7月份，京滬廣深4個一線城市的房價繼續小幅上漲。這讓空頭們異常困惑：一線城市房價何以如此抗跌，甚至時至今日，仍在小幅上漲？

    千萬不要拿北京通州、大興下跌的房價，來饒舌這是北京房價的下跌。那是通州、大興，不是北京的二三環。那些地方本不該跟風飆升，那些地方也本不屬于北京中心城區。

    我們還是來求解空頭們的困惑：為什么那么多被稱作“史上最嚴厲的調控措施”的樓市新政，那些堅定了很多空頭“看空”信心的樓市新政，居然沒有按下一線城市房價上漲的牛頭？

    恒大地產日前在港發布的中報顯示，上半年恒大新開盤項目銷售合計122.6億元，其中，三線城市銷售金額74.1億元，占比60.4%；而在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項目銷售128.1億元，占比30.3%。恒大地產中報還披露，6月份恒大新開11個項目，其中7個項目位于三線城市；恒大上半年新開盤33個項目中，三線城市項目有23個，占比69.7%；目前，恒大擁有在售項目共計89個，其中三線城市33個，占比37.1%。

    這就是答案了。

    在“限購”、“限價”等一系列宏觀政策調控下，一線城市樓盤成交萎縮，國內大型房企紛紛將發展觸角伸向二三線城市。原本很多人以為，樓市新政的密集出臺，會迫使一些受困于資金鏈問題的房企不得不降價促銷，一線城市房價下跌將不可避免。然而，幾個月過去了，人們非但沒有看到一線城市房價出現拐點，更沒有看到一線城市中心城區房價有任何松動。現在看來，房企在二三線城市的項目收益，不僅給他們的報表帶來了靚麗的數字，也讓他們擁有了足以抗衡樓市調控政策的充足的現金流，更讓他們在一線城市的項目無須為了資金壓力而降價促銷。因為，國家統計局提供的今年1至6月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示，二三線城市房價漲幅靠前，且占據主體。換言之，很多房企在二三線城市早已賺得盆滿缽滿。

    不過，房企也并非沒有煩心事。二三線城市房價的高歌猛進，已讓國務院明確表示，將會對部分房價上漲過快的二三線城市采取限購措施。這意味著，二三線城市房價的“野蠻生長”將會得到遏制，給開發商帶來高額回報的一些二三線城市，或將不再是房企掘金的沃土。而銀監會主席劉明康日前在銀監會年中工作會議上的講話，同樣讓房企憂心忡忡：下半年要嚴格落實房地產開發企業“名單式”管理；要求銀行業金融機構一定以在建工程為抵押，并及時調整抵押物估值；加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測，杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。這其中，“將繼續對商業地產和二三線城市房地產風險保持關注和警覺”的表述，更是讓開發商嗅到了一絲不祥氣息。

    不過，千萬不要以為開發商將會束手就擒，房價從此會一路下跌。既然一線城市限購，房企可以到二三線城市發展；那么，二三線城市限購，房企為何不可以到四線城市，甚至到縣城發展？事實上，中國指數研究院報告顯示，三四線城市市場需求已經支撐了房企的銷售回升。可以說，未來，不限購的城市，無論處于幾線，都將是房企樂于開掘的“金礦”。更何況，聽聽住建部官員怎么說，“樓市限購令年內不取消”。年內不取消，明年取消？年內還有多長時間，不就剩下5個月么？扛過這5個月，明年對房企而言，是否又將迎來一個上漲的年代？

    再說，對于一些房企而言，他們不僅可以縱橫馳騁于三四線城市，繼續收獲暴利，還可以進軍保障房。而保障房的資金，銀監會是這么說的：“支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺，督促銀行業金融機構在符合要求的前提下，加大力度抓緊放貸，增強責任意識，全力支持完成今年的保障性住房建設任務。”對于一些神通廣大的房企來說，既然信貸資金的通道并未徹底堵死，那么，有這么一個“口子”，保持一線城市房價繼續“堅硬”已經足夠了。