新一輪限購來襲 二三線城市開發商看誰“跑得快”

    浙江在線8月4日訊7月12日新“國五條”頒布，表明下半年樓市調控政策的主要手段依然落在“限購”上，而哪個城市將被納入新一輪限購范圍也成為最大的政策懸念。盡管新一輪限購城市的名單遲遲未公布，但全國樓市已風聲鶴唳。出于對后市的擔憂，已有開發商打破價格聯盟、率先降價，珠三角不少樓盤7月下旬的銷售策略變得日漸激進，搶跑之勢已然形成。

    從房企銷售業績來看，限購造成的震懾作用或將逼迫開發商以價換量，下半年由于二三線城市限購給開發商帶來的業績壓力可能并不像想象中那么大。

    限購預期引爆樓市降價潮

    近日有業內人士爆料稱，廣東江門市將成為7月12日國務院會議后全國首個被納入新一輪限購范圍的城市。消息一出，市場震動。隨后，廣東省江門市住建局7月29日下午召開媒體通氣會澄清，事實是7月25日江門市人民政府召開有關會議，要求全市嚴格執行進一步規范境外機構和個人購房管理。而江門尚無出臺針對境內居民住房限購政策。

    一石激起千層浪。江門限購“烏龍”事件，足可以反映出媒體、開發商以及地方政府對于限購擴大的敏感程度。一些業內人士看來，江門的房價漲幅遠遠比不上同屬廣東省的東莞、惠州、珠海等城市，而江門的虛晃一槍卻足以讓其他幾個城市的開發商驚出一身冷汗。

    新一輪限購城市名單依然像“達摩克利斯之劍”懸在開發商頭上。與上半年的樂觀情緒不同，大多數開發商不得不更為謹慎地看待這一輪曠日持久的調控，幾乎沒有人再敢寄希望于下半年政策松動。“從2005年到現在，樓市調控幾起幾落，我們也跟著市場一起坐過好幾次"過山車"了，但這次真的不一樣。”上海一家知名房地產營銷代理機構負責人向記者感嘆。

    而江門的限購“烏龍”事件給當地樓市帶來的震懾效力不容小覷。據當地媒體報道，江門的開發商已如驚弓之鳥，由于擔心當地將采取限購措施，已經開始加班加點趕在7月底開盤。也有開發商準備對產品結構做出調整，主打戶型將針對首次置業群體，以緊湊小戶型為主，從而避開可能出臺的“限購”壁壘。

    在房價漲速更快的廣東惠州市場上，降價潮也因為個別樓盤搶跑而拉開了序幕。7月30日，碧桂園十里銀灘以7.5折開盤，尤其針對外地無法獲得銀行貸款的購房者推出了“分期付款，年期長達3年”付款方式，多達5000套的房源量頗有“傾銷”之勢。碧桂園的低價策略起了作用，各地購房者蜂擁而至。從當天早上起，該樓盤外的私家車長龍就延綿數公里，廣東各地購房者紛至沓來。據開發商披露，當日到場購房者不下萬人。

    被業內稱為“價格殺手”的碧桂園，所到之處一片“腥風血雨”，其他開發商不得不出招應對。碧桂園在深圳的十里銀灘項目推出了7.5折賣房之后，不到一周，深圳益田集團旗下樓盤“益田大運城邦”新推出2期300多套新品，從之前1.2萬/平方米，直降至8000多元/平方米。相當于打7折出售，優惠力度超越了碧桂園十里銀灘，創此輪調控降價幅度的新紀錄。

    房企搶奪限購前跑量機會

    “必須要趕在限購前跑掉一定量，一旦開始限購，就算降價也沒人能買了。”有開發商這樣對記者表示。對于開發商來說，價格固然是賣得越貴越好，但最能體現銷售業績的還是銷售量，而限購政策恰恰會影響到銷售量的實現。在此擔憂下，開發商害怕的不再是價格下降，而是一旦限購后，有購房資格的買家群體大大縮小。“早晚要降價，不如早點降。現在降有人買，限購之后可能降價都沒人買了。”該人士表示。

    這名廣東開發商擔憂不無道理。據21世紀不動產市場部反映，在上海“限購令”頒布之后，二手房市場上純粹的投資者占比已不到5%，7月末“新滬四條”針對外地人買房資格的進一步收緊更是令市場上約4成購房者暫緩了購房計劃，足以證明限購政策對樓市量價的影響之大。

    不過，對于尚未限購的二三線城市而言，政策落地前或許正是一個跑量良機。可以發現，在今年上半年取得不錯銷售業績的開發商，不論是萬科、恒大，還是中海、綠地，幾乎全部順應市場調整了價格策略，以價換量成為這些企業的共同選擇。雖然限購范圍的擴大可能會給那些在大力布局二三線城市的開發商帶來隱憂，但搶在政策落地前降價跑量或許反倒能成為房企取得良好銷售業績的契機，這也符合政策制定者的預期。

    面對限購壓頂的形勢，業內人士認為房企應采取積極的銷售策略，尤其是庫存壓力較大的、且資金不寬裕的企業，應加快項目的開工和建設，通過降價促銷和加快推盤的方式回籠資金，保證現金流的安全。有評級機構發布報告指出，二三線城市采取限購令將會影響房地產公司在2011年下半年的銷售情況以及現金流動狀況，從而可能對這些公司的信貸評級產生負面影響。但也有業內人士認為，如果這些房企能搶在限購前抓緊時間降價跑量，限購對于下半年銷售的影響或許并沒有那么大。