巴曙松:房地產業將面臨“洗牌” 整合將成常態

    2011年以來，當針對房地產市場的專項調控政策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加；當加息、信貸控制與“影子銀行”體系監管相疊加；當針對開發商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加；當市場化間接調控手段與行政化限購令的直接干預措施相疊加，房地產開發企業正面臨房地產市場化以來最為嚴厲的市場與政策環境，也面臨接近2008年國際金融危機期間的去庫存與去杠桿雙重壓力。站在當前的時點展望未來，中國房地產行業目前正逐步進入行業顯著“洗牌”的階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。

    基于經營杠桿與財務杠桿的雙重受限，基本面趨弱與調控政策的相互疊加，目前中國房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生，而調整的方式和開發商的應對策略則可能出現傾向：一是短期內參考融資成本和項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價；二是中長期行業的分化與整合，房地產行業的破產、兼并與收購將成為常態。

    短期內，參考項目的收益率所決定的盈虧平衡點進行降價

    由于不同房地產開發項目的城市和區域定位、需求定位及不同開發企業的融資成本、市場壟斷與定價能力存在較大的差異，幾乎不可能在統一層面測算出盈虧平衡點所決定的合理降價幅度。盡管如此，仍然可以從宏觀層面把握幾個決定降價幅度的參考指標。

    首先，參考不同城市居民住房可承受能力的上限空間選擇降價幅度。從這個角度看，根據不同城市的房價和收入水平粗略測算，當前北京、上海、杭州、深圳和廣州五大一線核心城市的實際月供收入比在80～120%之間，二線城市平均的月供收入比在50%～60%之間，三線城市的平均月供收入比則在30%～50%之間，基本在合理范圍。如果將實際月供收入比與剛性需求可承受的月供收入比進行比較，則一線城市的平均房價降幅應在20～30%之間，二線城市則在10%～20%之間，三線城市大致在合理區間。

    其次，參考項目利率水平、融資成本和自有資金的機會成本選擇降價幅度。例如，一個定價為15000元/平方米的住宅項目，凈利率水平為21%，假設其它條件不變，并進一步假設該項目的自有資金與負債比例為50%，當該項目分別降價5%、10%、15%時，凈利率水平分別降為17%、13%、8%，如果平均借貸成本超過8%時，與潛在的機會成本相比，自有資金的收益率將為負，因此，15%的降幅則是極限狀態。