上海房價跌面擴大 成交量探底

    11月14日，中國房產信息集團(Nasdaq:CRIC)發給記者的郵件顯示，繼綠地、中海、龍湖、長甲降價之后，新城、萬科也加入到降價行列，上海市中心高端、改善型樓盤也相繼加入到降價行列。隨著大量新盤的降價，樓市成交量一改持續下滑的態勢，開始低位徘徊。

    根據“網上房地產”數據顯示，上周(11.7-11.13)上海市商品住宅成交9.9萬平方米，環比略微回升5.7%。另外，上周有9個新盤22.67萬平方米的房源拿到預售許可證可上市銷售，為10月房價下跌以來的近6周最高水平。這意味著，開發商應對本輪房價下跌的營銷、定價策略已調整到位。

    中房信分析師薛建雄如此認為，隨著更多調低價格后的新盤上市，樓市成交量已經有所回升；預期這樣的行情在未來幾周內還會持續，那么房價的底部也就基本確立。

    從市場表現來說，已經在郊區和三四線城市大幅降價拋盤的綠地集團，將會把房價下跌的戰火燃燒到市中心。位于徐匯濱江的綠地海珀旭輝預期本月19日推出精裝修大平層豪宅，價格將會在預期的8萬元/平方米的基礎上打8折。而近期上市的大寧瑞仕花園和樂活居等市中心中高檔樓盤也紛紛打85、83折。上一輪領跌上海的萬科也一改沉默，加入到了降價行列，據中介處對萬科清林徑的報價已降到13500元/平方米，而之前期售價為16500元/平方米。另據了解，近年來在上海擴張迅速的新城地產，續新城公館降價之后，新城金郡等樓盤也將會加入到新一輪的降價行列。

    盡管近期，有購房者擔心傳聞中的大量基金在低價收購樓盤，房價跌勢可能就此停止。但同樣接觸過大量基金收購業務和與眾多一線開發商有業務往來的薛建雄認為，由于開發商擴張得太大和本輪調控周期較長，開發商資金缺口太大，其它融資其道全部打開也難解開發商的資金壓力。

    薛建雄進一步指出，目前國內前30強開發商的年銷售額都在百億、千億級，幾個月的銷售低迷就會造成幾十、上百億的資金缺口，目前開發貸和上市融資基本無望，其它融資渠道根本解決不了這么大的資金缺口。另外，在過去一年多的調控中，其它的融資渠道也基本上被開發商用盡，所以目前除了大降價，別無它法。

    但是緩過這陣之后，開發商將會以減少擴張速度來應對低迷的樓市。那也就意味著，只要不出現大的經濟、政治變化，房價低位再大跌的可能性不大。

    實際上，房價與區域的購買力掛鉤，所以房價上漲就是社會經濟增長帶來紅利。只要社會經濟高速增長，房價就會上漲；但是社會經濟出問題房價就會跟著出問題。另外，經濟發展中政府會通過貸款利率和房產相關稅費來調節房價增長紅利，當貸款利率加房產相關稅費超過經濟增長帶來的紅利時，房產一樣會出現下跌。

    目前，國內的房貸利率加房產相關稅費，一般相當于年6-10%水平，如果征收房產稅后就會更高。這也就意味著在經濟增長水平相對低的區域房地產已經沒有投資價值，除非貸款利率和房地產的相關稅費出現大幅下調，而經濟增漲大幅上升。

    不過，目前正在工業化中的二、三線城市遠郊和縣城仍然保持超過13%以上的經濟增速，這些區域目前仍有一定投資價值。

    佑威機構執行董事黃志堅表示，分區域來看，庫存可售量和今年一月底相比，增量最大的依然是外郊環，其次郊環外，分別新增了158.64萬方和82.53萬方，但郊環外的增幅很大，達到了65.24%。此外，外郊環和郊環外的商品住宅庫存可售總量目前達到了692.99萬方的高位，預示著外環線外的開發商的去化壓力巨大，而政策在短期內又看不到轉向，因此，特別對開發外環線外商品公寓的開發商們而言，如還不愿通過普降來以價換量，則后市會醞釀大跌、快跌的風險。