開發商：樓市還沒有到最終底部 京新政為征房產稅鋪墊

    在當前房地產調控效果越來越明顯的時候，政府宏觀調控政策未有任何松動的跡象。同時，整個行業的資金鏈問題日漸嚴重，房地產信貸融資之路仍不暢通，開發商的存貨數量持續增加，上述因素加劇了市場的觀望與銷售困局，未來能否打破觀望、實現大規模的深度降價仍需觀察。

    時至年底，房價日益敏感起來。10月以來，北上廣等一線城市率先行動，部分樓盤價格出現了明顯調整，如果算上各種折扣優惠，降價幅度約為20%，有的樓盤降價幅度甚至達到50%。然而相比購房者的預期，降價只是剛開始，身處不同利益群體的人們都在關注樓市底部究竟在哪里？未來開發商是否會因資金壓力而抓緊促銷？市場庫存不斷創新高能否加劇房價下行？新入市項目遭遇何種定價難？

    局部降價難改量跌價滯格局

    關于房價最權威的官方數據來自國家統計局，從今年10月份的數據來看，上個月環比房價下跌的城市在增加，降價似有蔓延跡象。在北京，從今年8月開始，通州等近郊區域陸續出現了大幅降價的項目。記者從亞豪、鏈家等地產機構獲悉，年底10多個近郊商品房項目銷售價格已接近或跌落萬元，主要集中在亦莊、大興、順義等地區。

    房價下跌使得翹首以盼的購房者看到了希望，然而一個城市幾個樓盤或者項目的價格下調，并不代表整個城市的住房價格都已下跌，再加上"買漲不買跌"的慣性使得人們的擔憂隨之而來--樓市何時筑底？

    "判斷市場底部要看成交是否出現放量，現在的情況是價格有所下降，但成交量并沒有上去，所以說還沒有到最終的底部。"一位開發商告訴記者。

    從這個角度講，當前國內房價下跌或許并不是一個普遍的現象。以近期盛傳的所謂"五折"盤"中弘北京像素"為例，五折只是因loft變平層，實際均價僅有每平方米千余元的優惠，但不可否認，這降價的虛把式確實取得了良好的營銷效果。售樓處的保安說："這幾天來的人真不少。"現場的銷售人員忙著接待一撥又一撥的客戶，售樓處的電話叮呤呤響個不停。熱鬧的人氣卻并未給業績帶來多少好運--記者從北京市房地產交易管理網看到，自預售至今，該樓盤在售項目網上聯機備案套數不足二成。

    北京亞豪房地產經紀有限公司副總經理任啟鑫認為，現在市場上常規的折扣比較多，多數降價幅度不大，大幅降價的項目集中在某些地區，但是從整體來看，還是個案。

    "目前拐點已現，但仍未見底。"上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。

    包括楊紅旭在內的多位分析人士都表示，未來單個項目價格的絕對降幅可能有限，但更多的項目會加入價格下調的隊伍。楊紅旭預計，這一輪房價下跌還將持續一段時間，明年房價將維持以小跌盤整為主的基調，部分樓盤會出現10%～15%甚至40%的跌幅。

    資金偏緊或成房企促銷動力

    不管降價或明或暗，有些開發商陸續推出特價房源，房企采取行動"以價換量"已是不爭事實。然而，雖然部分房企在今年下半年迫于信貸壓力等主動降價促銷，但是買方的觀望氣氛依舊濃厚，成交量的低迷使得市場的成交金額數月下滑。數據顯示，今年1～9月份，全國商品房銷售金額累計達39312億元，同比增長23.2%，但相比1～8月回落2.7個百分點，這也是自今年7月份以來的連續第2個月增速回落。相關統計表明，近七成一線房地產企業今年前3個季度未完成同期銷售任務。

    上海易居房地產研究院高級研究員蘇艷認為，從目前已經披露的銷售數據看，預計未完成同期任務的企業將繼續增加。臨近年底，開發商面臨還貸和回籠資金壓力進一步加大，這也成為開發商加速促銷的動力。

    近幾個季度以來，上市房企的資金狀況凸顯，盡管沒有到達2008年的底部狀態，但從發展趨勢來看，隨著企業經營風險的繼續加大、短期償債能力的持續變差，開發企業的資金問題將逐漸暴露和凸顯。蘇艷表示，2011年前3個季度，118家上市房地產開發企業資產負債率均值為63.58%，成為自2009年以來的新高點，且呈現出繼續上升的態勢。從指標體系的評價結果看，2011年三季度全國房地產開發企業處于資金"偏緊"狀態，企業資金狀況不容樂觀，從發展趨勢看，資金狀況明顯呈現出變差的態勢。

    "如果市場不好，開發商面臨生死存亡，那么零利潤甚至負利潤賣房子，也是很有可能的，當前開發商能否保障正常的現金流是最重要的。"任啟鑫說。

    楊紅旭認為，房企資金面及存貨壓力若進一步加大，則有降價拋售的可能，房價將進一步拉低。此外，影響未來樓市走向的還有政策因素，包括貸款緊縮和限購等政策。