任志強：中國的保障房該到懸崖勒馬的時候了

    中國歷史上的大躍進曾經(jīng)以幾千萬人的生命為代價，將失敗的恥辱保留在四十歲以上人們的記憶之中。而如今保障性住房的大規(guī)模建設又進入了大躍進的時代，再一次重復著中國計劃經(jīng)濟完全不顧及經(jīng)濟發(fā)展條件、不顧生產(chǎn)能力和不講科學道理的錯誤。

    十二五規(guī)劃提出新建保障性住房3600萬套，其中今年1000萬套，目標宏偉且力度強大、分級分層下達指標。不但嚴格督查并且約談和問責，用地方官員的烏紗帽做賭注，強迫簽定責任合同，大有不躍進也逼著你躍進的氣魄，不達目的誓不罷休。

    但要完成這些任務要滿足三個條件：一是土地；二是資金；三是生產(chǎn)能力。

    首先，土地是政府壟斷的資源、是政府的強項，想多就能多、想少就能少，對外是嚴控18億畝紅線，但對內(nèi)則以民生為由可任意所為。但不管怎樣，保證土地供給成了第一道瓶頸，因為無限的增加幾乎是不可能的。

    假如決策者們認為可以擠掉商品房住宅的生產(chǎn)能力，讓開發(fā)商承擔更多的保障性住房的建設任務，那么政策的預期目標是擠掉市場中的哪部分呢？

    限購讓更多的開發(fā)商轉入了非住宅開發(fā)，政府還要用這些土地去換取柴米油鹽，那么這部分是擠不掉的。為了保證商品房住宅的供給量，以平衡商品房住宅價格的調(diào)控目標，這部分土地還要供給以換取保障房的建設資金，因此這部分住房也要建設，否則就會出現(xiàn)價格的反彈。那么可增加的土地從哪里來？難道僅憑一紙命令與合同就能從天上掉下來嗎？

    目前，各地的供地計劃中都大量增加了零和游戲，即總量不變但保障性住房的比重加大，這樣就必然擠壓商品房的用地，那又如何保障商品房的供給和降低商品房房價呢？

    另外，說增加土地的供給容易，做到就難了，商品房的供地可用價高者得的方式拍賣，由此可以在征用時給以較為合理的補償、較為合理的市場投入，再用土地出讓的高價來盈利或彌補支出。但保障性住房的土地卻無法用拍賣或價高者得的方式收回投入的成本，于是就壓低征地補償?shù)臉藴省⒔档烷_發(fā)的投入、減少財政的支出，于是征地就難了、拆遷中的矛盾就增加了、土地開發(fā)的能力就減弱了、土地提供的能力就捉襟見肘了。土地的實際供給并非一帆風順，如果都用商品房用地去充抵就會在經(jīng)濟上造成巨大損失，沒有哪個地方政府愿意或者愿意也沒有能力去干，于是，至今土地的大躍進供給尚未實現(xiàn)目標。

    其次，資金從哪里來。住房建設部只計算了1000萬套保障房的建安成本(即房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本)約1.3萬億元，每套房平均13萬元，按平均75平方米計算，每平方米1733元。1.3萬億元中，約8000億元由社會籌集，即用賣房的方式收回投資，如經(jīng)濟適用房、兩限房和棚戶區(qū)改造的置換等；約5000億元要地方政府支出，如廉租房、公租房和棚戶區(qū)中的困難戶，其中中央財政補貼1043億元，地方需要支付4000億元。而當土地無法用市場的方式獲取高價時，這4000億元要從地方政府的牙縫中擠出來就十分困難了。

    此外，地方政府的實際支出并非只有建安成本，還有土地的開發(fā)成本、征地拆遷的成本、市政交通配套的成本以及教育醫(yī)療配套的成本等等，至少還要包括園林綠化和能源供給的成本。細算個賬，大約還需要翻一倍的支出。保障房土地可以不算錢，但政府的土地都不是天上掉下來的，是要花錢征用的，錢成了一個重要的限制性條件。

    如果是漸進的方式每年從土地、公積金增值或財政支出中提供一部分轉移支付建設保障房并不會給地方政府造成巨大的壓力，但如果用大躍進的方式在一兩年內(nèi)突擊花錢，那就等于是竭澤而漁了。今年過去了，明年還過不過日子了？過了明年，難道后年要餓著肚子干活？

    最后，要增加1000萬套的保障房，有沒有這個生產(chǎn)能力？大躍進時沒有高爐煉鋼，于是就各村各戶自造小高爐；沒有鐵礦石，于是就砸了各家各戶吃飯的鐵鍋。在無能力時強迫提高生產(chǎn)能力的結果就是鋼沒煉出來反而連吃飯的鍋都沒有了。

    中國有多少住房建設能力呢？有多少塔吊、多少工人、多少建筑材料、多少生產(chǎn)能力呢？似乎沒人去考慮，政府總認為只要中央要求就一定能完成，就一定能生產(chǎn)出來這些房子。但決心再大也要量力而行，否則還有什么科學而言。

    讓我們看看自1998年以來號稱是房地產(chǎn)市場"大干快上"的十多年中我們的生產(chǎn)能力吧。

    可以看出，在完全市場化的方式下，新增住宅竣工面積每年僅僅以幾千萬平方米的速度在增長，最多的一年(2004年)新增住宅竣工面積還不到1億平方米。其中，2010年商品房住宅竣工面積僅為6.12億平方米，非商品房住宅竣工僅為2.22億平方米，全國住宅竣工總面積僅為8.34億平方米。

    如果今年新建1000萬套保障性住房，按平均每套75平方米的面積計算，則約為7.5億平方米的竣工建筑總量，幾乎在2010年的基礎上增加90%，這不是大躍進的生產(chǎn)方式嗎？即使扣除原非商品房住宅的竣工量也要增加約65%。這里還同時要保證道路交通、市政基礎設施、教育與商業(yè)配套的生產(chǎn)能力。這還是"科學發(fā)展觀"嗎？

    再看看列表中，2009年的房地產(chǎn)開發(fā)在施工面積為32億平方米，而竣工總量僅為當年在施工面積的22.7%。2010年新開工量迅速增加，當年在施工面積突破了40億平方米，但竣工量僅占18.7%。如此計算下去，今年的竣工總量如果要達到至少13-14億平方米，那么今年的在施工總量又應該是多少呢？

    2009年全部住宅竣工量約為700萬套，2010年約為710萬套，而今年在商品住宅量不減時新增保障房1000萬套，我無論如何都算不出來有這樣的生產(chǎn)能力，大約只有大躍進時的畝產(chǎn)萬斤糧的膽量才能想得出來這樣的神話，而今天卻是在用各種政策手段推動這種神話的實現(xiàn)。

    假如中國人真的創(chuàng)造出這種神話，那么會給中國經(jīng)濟與中國的未來帶來什么樣的災難？這大約也是有史可鑒且教訓深刻的。我不認為發(fā)現(xiàn)這樣的問題還能坐山觀虎斗，更不希望再重新體驗一次大躍進失敗的惡果。我寧愿讓這個為了民生而有無限光彩的保障房計劃慢下來，也實在不愿意讓不達目的誓不罷休的大躍進拖垮了中國的經(jīng)濟。

    請有關決策部門再科學地算算中國的生產(chǎn)能力吧，僅有地有錢未必能完成這樣一個大躍進式的目標，該到了懸崖勒馬的時候了。