限購(gòu)限價(jià)成績(jī)基本達(dá)標(biāo) 專(zhuān)家:壓房?jī)r(jià)更要壓暴利

    作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措之一，“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”始終備受關(guān)注。今年來(lái)，各地相繼采取限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控措施。如今，面臨“交卷”，各地政府的承諾能否兌現(xiàn)？記者進(jìn)行了追蹤采訪(fǎng)。

    深圳中山完成壓價(jià)目標(biāo)

    今年，有600多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

    在這一輪嚴(yán)厲調(diào)控中，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)率先進(jìn)入調(diào)整期，基本可以達(dá)到調(diào)控目標(biāo)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至今年10月，上海新建住宅價(jià)格連續(xù)三個(gè)月環(huán)比漲幅為零。當(dāng)月，上海二手房指數(shù)也出現(xiàn)自去年9月以來(lái)首次下跌。

    前11月北京市新建普通住房成交均價(jià)為13914元／平方米，比去年全年成交均價(jià)即北京房?jī)r(jià)控制目標(biāo)14847元／平方米低6.3%。深圳市規(guī)劃國(guó)土委相關(guān)人士也表示，深圳完成今年的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)已無(wú)懸念。

    但今年的樓市也有“按下葫蘆浮起瓢”的味道，投資投機(jī)性需求被嚴(yán)格限購(gòu)的城市擠出后，便轉(zhuǎn)向涌入二三線(xiàn)城市。

    北京中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告顯示，截至11月底，在公示目標(biāo)的121個(gè)城市中，一些非限購(gòu)的三四線(xiàn)城市尚未完成。

    情急之下，一些地方干脆直接出手叫停房?jī)r(jià)上漲。比如，廣東中山市規(guī)定，11月10日起至12月31日止，該市新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格不得超過(guò)5800元／平方米，以實(shí)現(xiàn)所謂的“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”。當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)表示，“應(yīng)該可以完成今年的調(diào)控目標(biāo)。”

    回響

    “限價(jià)目標(biāo)絕大多數(shù)完成了，但要防止地方政府對(duì)行政手段的過(guò)度依賴(lài)，否則副作用大。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟說(shuō)。

    事實(shí)上，一些地方市場(chǎng)實(shí)際感受與調(diào)控效果存在“溫差”。記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，雖然不少地方的“紙上成績(jī)”達(dá)標(biāo)，但是購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的感受卻有更多期待。數(shù)據(jù)顯示，多地一二手房市場(chǎng)總體上仍處于僵持狀態(tài)。少量房源降價(jià)銷(xiāo)售，雖然統(tǒng)計(jì)上的房?jī)r(jià)有下調(diào)，但整體價(jià)格松動(dòng)有限。

    廣州等城市住宅庫(kù)存高

    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這一效果的主要原因在于，國(guó)家最近一輪樓市調(diào)控扎中了房地產(chǎn)行業(yè)的“痛點(diǎn)”：

    一是“限貸”“限購(gòu)”卡住資金“要害”。來(lái)自易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，北京、上海、深圳、廣州、濟(jì)南、南京、廈門(mén)、杭州8個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量高達(dá)4595萬(wàn)平方米，與去年同期相比，增長(zhǎng)約38.44%，庫(kù)存量處于高位運(yùn)行狀態(tài)。

    專(zhuān)家指出，在成交量顯著下降、庫(kù)存加大的當(dāng)下，今年以來(lái)銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)貸款、信托產(chǎn)品陸續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)商資金進(jìn)一步趨緊，今年下半年到明年上半年，房企將迎來(lái)還款期，資金緊張將促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一場(chǎng)市場(chǎng)大洗牌。

    二是“限價(jià)”扼住漲價(jià)咽喉。以深圳為例，該市4月份實(shí)施限價(jià)政策之初房?jī)r(jià)仍舊上漲，7月份旋即進(jìn)一步細(xì)化限價(jià)政策，除了分片區(qū)限價(jià)外，還分戶(hù)型限價(jià)，并且要求“月度環(huán)比零增長(zhǎng)”。這種調(diào)整取得了明顯成效。

    三是保障房為市場(chǎng)降溫。在2010年建設(shè)590萬(wàn)套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性住房，今年開(kāi)工的保障性住房占住房新開(kāi)工面積總量的比例接近50%。保障性住房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大使得住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)有所改善，有望對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控起到釜底抽薪的作用。

    回響

    專(zhuān)家表示，需要注意的是，不能因“限”字令作用明顯就產(chǎn)生依賴(lài)癥，樓市還應(yīng)回歸到依靠供求關(guān)系解決矛盾的軌道上來(lái)。此輪房?jī)r(jià)控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，不宜就房?jī)r(jià)論房?jī)r(jià)，而應(yīng)是降低開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，提高居民的收入房?jī)r(jià)比，這需要和價(jià)格管理等部門(mén)一起打擊房企暴利，制定暴利監(jiān)管機(jī)制。

    珠海精裝房改售毛坯房

    上海房地產(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮說(shuō)，這種嚴(yán)厲的調(diào)控措施，對(duì)于樓市“價(jià)格目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)可謂立竿見(jiàn)影，地方“承壓力”持續(xù)考驗(yàn)，有幾個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注。

    開(kāi)發(fā)商會(huì)否通過(guò)玩數(shù)字應(yīng)對(duì)調(diào)控？

    比如，“雙限”之下的珠海樓市就迎來(lái)精裝房改售毛坯房的風(fēng)潮，“一個(gè)樓盤(pán)原來(lái)每平方米賣(mài)1.6萬(wàn)元，現(xiàn)在降為1.1萬(wàn)元，看上去每平方米就可以直降四五千元。”金地集團(tuán)珠海投資有限公司市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理?xiàng)罹f(shuō)。

    中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。顯然，房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度尚未到達(dá)理想水平，嚴(yán)格的樓市調(diào)控明年不會(huì)松綁。

    回響

    嚴(yán)榮認(rèn)為，既不能抱著調(diào)控突然放松的幻想，也不能指望調(diào)控能一步到位。

    有些政策能救急但不可持續(xù)，要強(qiáng)化一些基礎(chǔ)工作。比如，為使住房保障規(guī)劃更符合實(shí)際，使任務(wù)分解更貼近地方實(shí)際，應(yīng)大力推進(jìn)地方住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，甚至可籌劃實(shí)施全國(guó)性住房普查工作。