易憲容：2012國內樓市的困境與化解

    易憲容(中國社會科學院金融研究所金融發展室主任)

    化解當前房地產市場的困境，最根本的就是要讓國內住房市場的性質由投機主導轉為以居民消費主導。

    2011年中國房地產市場的主要特征可以用四個字概括，即“量降價滯”。所謂的“量降價滯”，就是指全國主要的城市住房銷售量下降50%以上，一些城市甚至下降了近70%，但是住房的價格卻仍頂在天花板上。這也正好說明了當前國內房地產市場是一個以投機炒作至少是投資為主導的市場，而不是居民購買居住消費的市場。

    此情此景下，由于住房銷售的快速下降可能影響到未來幾個月的經濟增長及地方政府的土地財政，地方政府、開發商、銷售中介及投機炒作者等又會紛紛結成同盟，并通過不同的方式來制造輿論，極力要求政府放松現有的房地產宏觀調控政策，讓國內房地產市場又回到前十年暴利的老路。當前各種跡象表明，這種可能性是存在的。

    如果缺乏對當前中國住房市場問題性質的清醒認識，就很可能出現如2003年及2008年房地產宏觀調控政策突然逆轉的情況，而這才是國內樓市最大困境所在。如果這種情況出現，那么不僅不能擠出國內房地產泡沫，而且中國經濟可能踏上1990年代以來日本及2008年美國房地產破滅后經濟全面衰退的老路。

    因此，化解當前國內房地產市場的困境，最根本的就是要讓國內住房市場的性質真正轉型，由住房投機轉型為以居民消費為主導。政府不僅要通過法律來清楚界定住房市場發展的宗旨及基本功能，而且要出臺各種住房政策去除住房買賣過多的賺錢功能或投資功能。

    要去除住房的投機色彩，不僅要對進入市場事前限制，更重要的是對市場主體事中及事后限制。進入市場的事前限制，主要是通過信貸政策限制把投機者剔除。而事中及事后限制不是要采取行政管制(限購)，而是采取稅收政策。比如，個人已經購買了多少套住房不重要，重要的是如果這些住房要交易，就得有稅收限制。可以說，政府完全能夠通過嚴厲的住房交易稅去除購房投機的效應。如果還能夠在有條件下征收住房物業稅、空置稅及遺產稅，實現轉型是容易的。

    當前一方面說要嚴厲限制投機，另一方面又不采取嚴厲的稅收政策，僅采取行政手段，真正達到目標是不可能的。甚至僅希望增加住房供給及加大保障性住房建設，來調整當前房地產市場，不但無法遏制投機，房地產市場也無法轉型。

    目前來看，中央政府對房地產宏觀調控的堅決態度是值得期待的，但更重要的是對現有政策有更多反思及完善，要更多的通過經濟杠桿實現國內房地產市場轉型。相關的儲備政策很多，如德國及日本相關法律制度都十分完善，倘若今年房地產政策能在這方面入手，國內房地產市場將有望實現“軟著陸”并在性質上根本轉型。