中國房產將全面革命 開發商要準備好當房東

    深圳邁石資本董事長唐標晟：

    在2011年政策調控和金融調控的雙重作用下，2012年房地產行業將全面進入結構調整期。從長期來講，房地產行業仍然是支柱產業，通過結構調整使其長期穩定地發展，不僅是市場需求，也是民生的需求。中國房地產的結構調整將主要集中在兩個方面：

    首先是房地產資本結構的調整，房地產的資本來源，將從單一渠道融資轉化成為多元化的結構融資。

    2011年一直以單一銀行貸款為核心融資手段的開發企業已經在這輪調控中吃盡了苦頭，尤其是下半年因為資金的嚴重匱乏，被逼借高利貸和謀求高利率信托的大有人在，其結果將不僅僅是個別開發商破產的問題，整個房地產行業將被拖入不可逆轉的資本黑洞。預計2012年將有8000億~1萬億元的房地產信托債務到期，屆時行業將正式進入資本結構調整期。資本結構調整對于開發企業來說既是風險也是機遇。

    大型房地產企業將通過合作及并購等方式進一步優化其資產結構，大舉進軍房地產信托基金。資金實力比較雄厚的房地產企業將聘請投行顧問或設立投行部門以謀求其融資結構的多元化。同時，部分有遠見的房地產企業將有可能涉足金融行業或兼并中小型金融機構，以增加其在未來多變的市場環境中長期穩定發展的資本籌碼。

    面對大型房地產企業的資源侵占和兼并收購，以及房地產市場的低迷和不確定性，小型房地產企業將面臨重要的轉型機遇。一方面小型房地產企業將積極回應大型房地產企業的兼并收購，以謀求將自身的優質資產變現或股權轉換。另一方面，較有資金實力和發展眼光的小型房地產開發企業，將積極接觸地產私募基金，以其優質資產和管理經驗介入地產私募基金成為合伙人，最終實現從開發商到投資商的成功轉型。

    其次是房地產產業結構的調整，房地產的產業結構比例，將從住宅地產獨霸天下轉化為以商用地產為核心的產業鏈集合。

    2011年政策多變，隨著房地產融資成本、交易成本和持有成本的逐步增加，住宅地產的投資功能已經在逐步消失，住宅地產將逐步轉化為抵御通脹的產品。2012年地產投資市場將轉向追捧商用地產。廣義上的商用地產，包括商業地產、寫字樓、旅游地產和產業地產。商用地產與一個國家的經濟發展息息相關，其發展手段和資本來源，非常的靈活且多元化，其租售市場活躍，購買者的抗風險能力較強，因此投資價值和市場價值優勢顯著，發展空間巨大。

    近年來隨著住宅地產的迅猛發展，中國的商用地產也有了前所未有的進步，泰達的產業地產、萬達[簡介最新動態]的商業地產、海南的旅游地產，每一種模式都以其特有的資源優勢，獲得了巨大的市場空間。但是隨著中國企業的產業轉型和中國消費者的消費習慣轉型，2012年中國商用地產的轉型與整合也是不可避免的。

    商用地產發展最關鍵的一環就在于解決商業模式的資金鏈和資本鏈。要打通資金鏈和資本鏈，就要充分分解商用地產的每一個發展模塊，并理清每一模塊的利潤來源，進而理清商用地產使用者和消費者資金鏈和資本鏈的脈絡。資金鏈和資本鏈一旦打通，其商業模式、消費模式和發展模式都將固定下來，其利潤也將實現最大化。

    2012年隨著中國金融體系改革和產業結構的調整，中國商用地產發展模式也將由簡單的物業租售發展轉化成為以商業地產為核心的產業鏈和資本鏈的整合。商用地產開發商將從單一項目的建設者或運營者的角色逐步轉化成以商用地產為核心的整條產業鏈的運營商和資本大鱷。