2012年樓市開場慘淡房價走勢尚未明朗

    春節期間是樓市傳統的銷售淡季，而延續至2012年的嚴厲調控政策，使得全國樓市都在2012年的第一個月成交慘淡。對此，中原地產研究部總監張大偉表示，相比往年春節期間，今年大部分開發商都下調了對市場的期望值，為了避免開盤冷清，在一月份入市的新項目非常少，開發商都期待在2月份市場能夠有所回暖。

    但同樣有業內專家表示，今年樓市并不一定會延續開年的下行趨勢，反而有可能出現回漲的情況。

    一月樓市慘淡

    公開統計數據顯示，春節假期北京“技術性零成交”，廣州僅簽約23套，深圳與上海分別成交17套和16套。二三線城市中，青島、東莞、揚州等9個城市成交只有個位數，濟南、無錫、哈爾濱等城市則更為尷尬，遭遇“零成交”。廣發證券(000776)的統計顯示，33個重點城市春節期間的樓市成交量同比下跌69.5%。今年樓市寒流撲面而至。

    北京中原市場研究部統計數據顯示，1月份受到春節及調控的影響，全國20個重點城市的成交量均出現了明顯的下滑，總成交僅48368套，環比12月份的114380套下滑了57.7%，同比下調幅度也超過50%。

    北京住建委網站數據統計顯示，2012年1月份，北京新建住宅成交量為4473套，為2008年2月來連續47個月的最低值。其他主要城市1月份的成交量也大幅下降。1月份成交低迷主要受到一直以來的調控影響，同時也要考慮元旦和春節假期的因素。與此同時，1月份二手住宅簽約2934套，也創下自2008年11月以來新低。除新建住宅外，1月二手住宅不到3000套的成交量也創下三年多來的新低。與此同時，二手住宅成交均價也出現回落。

    而據權威統計顯示，2011年上海商品住宅成交累計均價為22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。

    在2012年1月，廣州全市住宅網簽成交量共3348套，環比2011年12月成交量下跌33%，房價方面，1月網簽均價12449元/平方米，環比上漲10%。

    據深圳市規劃和國土委網站數據顯示，2012年1月全市新房成交量僅為1372套，環比下降56.4%，總成交量更是低于去年春節當月的1806套。成交面積12.11萬平方米，環比下降57%。2012年1月份，深圳樓市出現“倒春寒”——新建住宅成交量大幅萎縮，僅為1372套，比去年12月大幅下降56.4%。

    而中國指數研究院2012年2月1日發布的百城價格指數顯示，今年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環比2011年12月下跌0.18%，住宅平均價格連續第五個月環比下跌。報告顯示，在全國100個城市中，39個城市價格環比上漲，60個城市環比下跌，1個城市持平。與2011年相比，全國100個城市住宅均價漲幅自2011年8月以來持續縮小，2012年1月同比上漲1.71%，較上月縮小1.16個百分點。

    熱點地區量跌價升

    而伴隨著樓市寒流的，是調控從緊的信號繼續傳遞。2012年1月31日，國務院第六次全體會議上，溫家寶總理指出，“要鞏固房地產市場的調控成果”，繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這意味著以限購為特點的抑制性政策依然是2012年房地產市場調控的主旋律，但是，不影響地方政府取消或放松限購政策的到來。

    據了解，截至目前，全國48個限購城市依然延續了去年以來的政策，并未做出調整。不過，部分城市的地方政府已經正式開始研究限購政策如何差異化或差別化的靈活執行。有業內專家認為，在2012年一季度之后，如果樓市銷售成交量依然未見好轉，部分地方政府將會變相調整或放松限購。

    而就百城報告所顯示出的信息，中國房地產經濟研究院院長謝逸楓對《中國聯合商報》表示，北上廣深一線四城市除上海房價漲幅微下調外，其他北廣深三城市房價漲幅繼續上漲。一方面是市場依然存在大量的剛性需求，另外一方面是通脹壓力下，投資房地產保值是首選產品，其次就是這三個城市的樓市比較穩定，雖然經大的調整，四是地價和房地產稅費及蓋房成本等收入上漲的因素，還有就是產品結構成交的拉升關系存在。

    而針對“價升量跌”的現象，謝逸楓認為，一方面是大量的投資和改善需求被政策抑制。另外一方面是房地產調控以限字的政策未放松，影響到買賣雙方心理。買方繼續觀望，賣方無心賣房。

    房價雖已下調，但相比購房者的心理價位差距依然比較大。隨著調控的延續，買方對價格下調的幅度期待值越來越高。今年春節格外冷。春節期間，大部分城市的樓市創下歷史交易新低。而2010年新開工面積史無前例的大增，加上持續一年多的限購、限貸政策，造就了去年四季度開始的供應量急升，樓市買賣雙方情勢逆轉，買方市場已經到來。2012年銷售、去庫存不容樂觀，房價整體將繼續下行。但就北上廣深等熱點地區來說，輕言房價下跌還為時尚早。