嘉凱城：市場回暖后業績具備高彈性

    公司前身SST亞華，重組完成后更名“嘉凱城”。公司前身為亞華種業，主要從事種子和乳制品生產。2008年經證監會批準，公司完成資產重組，同時更名為“嘉凱城”。截止本報告發布日，浙江省商業集團為公司控股股東，通過直接和間接方式累計持有上市公司43.47%的股份。

    公司土地儲備豐富，足夠未來3到5年發展。截至本報告期末，公司項目累計建筑面積近800萬方左右，權益建筑面積近500萬方。項目主要分布于杭州、武漢、青島、海南、上海以及蘇州和長三角其他重要城市。公司項目儲備豐富，足夠未來3到5年發展。

    公司項目沉淀價值高，一旦市場回暖業績具備高彈性。截至本報告期末，公司項目平均土地成本在3000元每平米左右。我們預計2011年項目結算均價在1.3萬元每平米。未來隨著蘇州蘇綸場和上海匯賢雅居項目逐步進入銷售，公司銷售均價還將有較大幅度增長。公司雖然2011年銷售并不理想，但公司項目沉淀價值高，一旦市場回暖未來業績具備較大彈性。

    大股東實力雄厚，嘉凱城為其唯一上市平臺。公司大股東浙商集團是浙江省省屬國有大型企業集團。自2003年起，浙商集團連續8年進入中國企業500強，名列2010中國企業500強第272位、中國企業效益200佳第174位。目前浙商集團在浙江國資委旗下企業中排名前三，嘉凱城也成為浙江省國資委旗下唯一房地產上市公司。大股東雄厚實力將為嘉凱城后期帶來支撐。

    估值與投資建議。截至本報告期末，公司累計土地儲備在800萬平左右。上述待結算資源大部分將在2011年開始參與結算。預計公司2011、2012和2013年EPS分別是0.11、0.26和0.53元，RNAV在9.29元。截至3月5日，公司收盤于4.97元，對應2011年PE為45.18倍，2012年PE為19.11倍。公司股價較RNAV折價45%。項目沉淀價值高，業績具備較高彈性。按照RNAV的65%，即6.04元作為公司目標價格，維持對公司的“增持”評級。

    風險提示。行業面臨加息和政策調控兩大風險。調控原因使得公司年報預減。