“跌”已成樓市主流 調控緊縮70%房企面臨轉型

    “嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。”溫家寶總理5日所作的政府工作報告中，用短短40個字展示了政府加強房地產調控的決心。

    面對依舊從緊的政策，房地產行業在2012年里該如何應對、如何轉型就成了業界關注的焦點。近日，由住房和城鄉建設部政策研究中心、中國指數研究院聯合主辦，搜房網與北京青年報參與承辦的第十二屆中國房地產發展年會在北京國貿大酒店舉行。包括萬科、遠洋、中海、龍湖等品牌房企代表及銀行界、投資界代表，就房企轉型和房價走勢的話題進行了探討。

    ●房價繼續下降幅度不會超過20%

    2011年，在國內外經濟形勢復雜多變的大環境下，從一紙限購開始，限價、限貸等一系列調控政策使得中國房地產市場的發展腳步逐漸放慢。業界普遍意識到，傳統的發展模式已難以適應當前房地產市場格局，“轉型”正在成為整個地產行業不得不探索的命題。

    對于未來的市場走向，中國指數研究院院長、搜房控股董事長莫天全在會上表示，在房地產調控不會放松的大背景下，整個市場的運行軌跡有規律可循。他預測，2012年“剛性”需求住宅政策還將獲得微調，并不僅僅局限于首套房貸回歸基準利率。此外，保障房政策還將成為長期國策，今年開工建設的保障房建設將與去年持平。

    另外，在土地供應方面，由于地方政府土地財政壓力加劇，土地供應量將有所增加，長期沒有新增供應的城區內優質地塊也將被放入市場。例如北京近期就推出了東城區地塊，意在引發開發商的購地積極性。不過，目前來看，土地價格將持續下降，土地成交量有望逐漸回升。

    對于商品房市場，莫天全認為，新房的價格將持續下跌，但幅度不會超過20%，交易量在1月份達到谷底，未來市場的成交量或許會小幅回升，但整體仍在低成交徘徊。二手房的情況與新房類似，價格仍持續下跌。對于今年可能買房的人群組成，莫天全認為，限購政策下，外地投資需求將進一步壓縮，本地購房者的比例會有所增加，住宅存量成交周期會因此而增長，資金鏈緊張的項目可能會因為銷售周期延長不得不大幅降價。

    ●貸款政策有望松動 70%房企面臨轉型

    對于房地產這個資金密集型行業來講，貨幣政策牽系著房企生存的根本。對于今年的貨幣政策，中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生認為，根據中央經濟工作會議的定調，今年的貨幣政策仍將以寬松為主，貸款相對去年將更加容易，國民生產總值預測增長8.4%，通脹將降到3.5%。雖然房企的資金面仍不樂觀，但抓住機遇的房企也將迎來新拐點。

    對于房企該如何應對今年仍將堅持的調控，首創集團董事長劉曉光、萬科集團(萬科藍山萬科幸福匯)執行副總裁毛大慶等業內專家均認為，今年房企的戰略重心將轉入二三線城市，與一線城市交易量低谷徘徊相比，二三線城市將成為房企重要的資金來源。億城集團董事總裁馬寅更是笑稱，“未來十年所有的開發商30%上天堂，70%下地獄。”嚴峻的行業形勢對于房企來說是危機也是轉機，不想“下地獄”就應該思考轉型。

    與開發商的緊迫相比，研究機構對于市場走向仍比較樂觀。北京市房協秘書長陳志表示，房地產行業仍然是長期看好的，還會有黃金十年。但市場的健全還需要很長的時間，但基于市場的不斷完善，房價也不可能再出現明顯的快速攀升。

    ●上月“百城價格指數”顯示“跌”已成樓市主流

    3月1日，由中國指數研究院發布的“2月中國房地產指數系統百城價格指數”再次印證了開發商對于市場的悲觀預期。數據顯示，2012年2月，全國100個城市住宅平均價格環比1月下跌0.30%，這已是連續第6個月環比下跌，跌幅創2011年9月開始下跌以來最高水平。總體來看，“跌”已成各地樓市的主旋律。

    價格方面，全國100個城市2月份平均住宅價格為人民幣8767元/平方米，較1月份的人民幣8793元/平方米下降0.3%，跌幅較1月份的0.18%有所擴大。對于普遍受關注的十大重點城市住宅價格，同樣出現了下降趨勢。2月十大城市住宅均價為15516元/平方米，環比上月下跌0.31%，跌幅較上月擴大0.17個百分點。十大城市住宅均價環比再次全線下跌。

    價格的持續下跌，也帶動了北京等城市成交量的明顯回升，樓市也進入新一輪推盤和促銷，招商、保利、萬科、金地等大型知名房企降價幅度明顯。

    對此，莫天全認為，目前雖然眾多房企參與降價，但就北京而言，還未形成“降價潮”。一般來看，“降價潮”是否來臨要看是否符合兩個標準：一是在一個市場范圍內，降價樓盤數量達到市場一半以上；二是從效果角度來看，能夠達到宏觀市場均價下降10%-15%以上的，就叫“降價潮”。如果不能，那只能叫局部降價，目前只是五環外，個別房企和個別樓盤在做降價，“降價潮”還沒有形成。他認為，雖然在2012年初樓市“降價潮”還難以出現，但是購房人可以選擇個別房企大幅降價的樓盤。