巨量存貨壓頂房企：大企業(yè)在忍 小企業(yè)在甩

    除了資金，2012年最讓開發(fā)商們頭疼的是什么？當(dāng)然是如今已難以消化的存貨。

    清明之后，在滬深兩市上市的房地產(chǎn)企業(yè)中，近三分之二公布了2011年年報(bào)。盡管銷售和盈利依舊呈現(xiàn)增長(zhǎng)，但大量的存貨讓這些已在資金方面勒緊褲腰袋的公司倍感焦慮。

    上述企業(yè)存貨總額已經(jīng)超過(guò)9059億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)40%。其中存貨同比增速超過(guò)30%的企業(yè)有30多家，有15家超過(guò)50%。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，在報(bào)告期內(nèi)有4家企業(yè)的存貨同比增速超過(guò)100%。其中，華夏幸福在2010年報(bào)中的存貨為0。4615億元，而其最新年報(bào)顯示，該數(shù)據(jù)為206。6504億元，同比增幅達(dá)到44677。98%。此外，金宇車城、魯商置業(yè)、云南城投的存貨同比增幅分別為432。71%、111。12%、103。93%。有媒體認(rèn)為，即使不再新拿一塊地，上市房企目前的存貨也需要接近4年才能賣完。

    “壓低存貨是我們目前的一個(gè)重要任務(wù)。”一位要求匿名的業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說(shuō)，“或許今年會(huì)選擇一些項(xiàng)目降價(jià)。”他們也有為難之處。“我們很多項(xiàng)目是在調(diào)控之前高價(jià)拿地，這就意味著如果降價(jià)可能會(huì)讓我們基本無(wú)利可圖，甚至逼平成本。所以我們能忍就忍。”

    以價(jià)換量一直都是市場(chǎng)和政府希望看到的“奇跡”。但是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生奇跡的次數(shù)基本沒(méi)有可統(tǒng)計(jì)樣本。很多開發(fā)商除了因?yàn)橥恋爻杀具^(guò)高無(wú)法降價(jià)之外，很多都抱有“等等再看，忍忍再說(shuō)”的心態(tài)。

    某香港上市房企的高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴記者：“在北京，我們?cè)谑鄣囊粋€(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在的價(jià)格基本與成本持平，根本無(wú)法降價(jià)。因此集團(tuán)索性決定就放在那里慢慢賣。能買幾套算幾套。”

    與這種財(cái)大氣粗的大型企業(yè)無(wú)法比較是一部分中小企業(yè)。他們既無(wú)可靠的融資渠道，也缺乏政府背景，盡管自己的存貨并不多，但是他們寧愿降價(jià)也要及時(shí)甩貨。在采訪中，甚至一些開發(fā)商希望記者能多介紹一些買家以便為“消化庫(kù)存”盡一份力。

    “大企業(yè)應(yīng)該向中小企業(yè)學(xué)習(xí)。早降價(jià)，早去存貨。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)某高層人士如此評(píng)價(jià)。他告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，目前很多地方成交的客戶都是剛性需求為主。誰(shuí)能得到這部分購(gòu)房者的青睞，誰(shuí)就能在目前的市場(chǎng)中占據(jù)先機(jī)。“投機(jī)和投資需求被打壓，本來(lái)就縮小了需求方人群。現(xiàn)在很多房企已經(jīng)堅(jiān)持了很久，通過(guò)今年全國(guó)兩會(huì)和中央平日的連續(xù)表態(tài)，大家也應(yīng)該對(duì)政策有了較為明確的預(yù)期。他們真的到了應(yīng)該降價(jià)的時(shí)間段了。”

    歷來(lái)，中國(guó)市場(chǎng)上的3月到5月，都被認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)一波購(gòu)房“小陽(yáng)春”。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，3月北京新建住宅成交8085套，這一成交量不僅同比2011年3月的5743套有明顯上升，相比今年前兩個(gè)月亦漲幅明顯，與今年2月5514套的新建住宅成交套數(shù)相比，環(huán)比大漲46。6%。而來(lái)自市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2012年全市第一季度純商品住宅成交均價(jià)為18980元/平方米，比去年一季度下降14。5%，環(huán)比2011年四季度下降10。5%，已跌破2010年一季度19450元/平方米的同期價(jià)位。

    北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)則顯示，房?jī)r(jià)有了更為明顯的下降：今年一季度北京新建普通住房成交均價(jià)12326元/平方米，比去年同期下降20。7%。