馬躍成：開發商憑僥幸漲價或是沒有看準風向

    今天有個小朋友問，房價是不是真的下降了？他說怎么沒有感覺呀？我說我身邊的樓盤前年開盤1.85萬，今年初是1.68玩，現在已經出現團購1.35萬的廣告了。昨天有個業內人士悄悄地對我說，北京某高檔樓盤還逆勢漲價呢。我問，有多高檔，他說確實很高檔。我說幾百萬買一套公寓的人，已經不在乎房價了，他們追求的只是房子是不是合適，房價500萬，還是800萬，對這些人已經沒有意義。

    可是，今天下午有個網友在微博上對我說，馬老師真沒法解釋了，密云有個項目都9000了，今天開盤還叫人給搶了，我有點不解。我也有點不解了，東五環的精裝修房才1.5萬一平，百里之外的山區密云房價達到9000元，確實有點高了。我查了一下，這個項目開盤的時候是7300多元，公司注冊資本金僅2千萬，是個四級資質的開發商。逆勢漲價遭搶購，再次證實了中國人買房都是“買漲不買跌”的鐵律。

    最近樓市回暖，交易量上升，我覺得是有道理的，也是好事。因為，樓市調控的只是房價，不是交易量，調控前階段，交易量明顯下降，那是因為房價過高造成的。現在經過兩年的調控，房價已經回落不少，同時繼續下降還需要一定的時間，而對那些急于用房的人來說，不可能長期等待。去年乏力的成交量為今年積累了大量的剛性需求，降價激活了他們的購房熱情，所以，近期火爆的成交實在為消化剛需客戶。但是，這絕對不是樓市根本性回暖的標志，更不是房價上漲的理由。

    但是，我要跟那些期望漲價的開發商說，現在還遠不是漲價的時候。樓市調控還沒有進行到底，溫總理在上周的國務院常務會議上再次強調，中央調控樓市的決心決不動搖，上個月，他還明確表示，房價遠未下降到合理位置。溫總的這個講話，決定了中國樓市的大方向，

    中國樓市多次調控的事實證明，無論樓盤也好還是樓市也好，頻繁的漲漲跌跌，不但讓購房人遭受損失，也會給開發商的經營重大困難和不利影響。最近連續不斷的售樓處被砸和業主集體退房就是明證，實事求是地說，到今天為止，退房運動并未停止，在這個問題上，開發商當縮頭烏龜的事實，已經被人們反復拿出來曬了。

    最近，各地和各區域的樓盤銷售情況也是天壤之別，冰熱兩重天。如果將成交樓盤細分，可以發現成交的樓盤絕大部分都是近期深度降價的項目，且絕大多數定位為剛需樓盤，或者價格逼近剛需的改善性樓盤。

    有數據顯示：2月，北京市二手房住宅成交量同比還是負增長，而3月，成交量達10271套，環比增長98%，接近100%，同比也轉正，增幅為2.45%。其中3月30日二手住宅網簽更是達715套，創下近13個月來單日網簽量的最高記錄。3月份北京二手房成交量再次超過新房，占比至少達58%以上。這是3個月以來，北京二手房成交占比首次重回50%臨界線。同時，3月北京新房成交量為6796套，環比漲幅為36.41%。這兩個指標均低于二手房。

    但是，北京中原的統計數據顯示，一季度北京新建住宅均價為18626元每平方米，環比2011年4季度的20098元每平方米下調了7.3%，與去年同期相比下調幅度達到了14.6%。

    據上海某網站統計：3月上海市商品住宅共計成交6836套，環比2012年2月大幅上揚87.7%，同比去年3月漲幅同樣高達85.8%；總計成交面積約79.9萬平方米，創去年6月以來的最高水平。成交均價報收于22138元/平方米，環比增長11.7%，與去年3月相比也有著5.4%的漲幅，上海的情況令人憂心忡忡。

    北京市的數據顯示，3月，北京新建住宅成交8085套，其中保障房1430套，商品住宅6655套，同比2011年3月的5743套有了明顯上升，環比今年2月也出現成交明顯上漲——今年2月新建住宅成交套數為5514套，環比上漲46.6%。而根據北京中原地產的統計數據，3月新建商品住宅成交均價為19038元/平方米，相比2011年一季度的21788元/平方米下調達到了12.6%。而這也是北京新建商品住宅均價連續三個月在2萬元/平方米以下。

    與此同時，一季度，北京市新建商品住房成交1.8萬套，共計181萬平方米，同比分別減少了14.2%和19.6%，總體處于低位水平；成交均價為19516元/平方米，同比下降19.4%，并將繼續回落。種種現象表明，以降價換交易量才是明智之舉，企圖搭著交易量上漲的順風車抬高房價，就是沒有看準風向。

    年前一條關于某著名房企破產的消息甚囂塵上，但是今天同城的一家公司確實走到了破產的程序，最近杭州市一家房地產開發商提交了破產保護申請，成為政府歷時兩年控制房地產價格措施的犧牲品，預示著房地產市場未來將面臨更廣泛的問題。這樣給其他公司敲響了警鐘，生死就在一瞬間！