學者疾呼：房地產業已經“綁架”了中國經濟

    提要：“目前出臺的《通知》，只是防止短期內房價過快上漲，而不是讓房價回歸到老百姓買得起的水平，準確一點的定義就是‘穩定高房價通知’”。1992年，財政部又出臺了《關于進一步加強國有土地使用權有償出讓收入管理工作的通知》，要求地方政府按規定向中央財政上交國有土地使用權出讓收入。

    混沌樓市

    “目前出臺的《通知》，只是防止短期內房價過快上漲，而不是讓房價回歸到老百姓買得起的水平，準確一點的定義就是‘穩定高房價通知’”

    文/《瞭望》新聞周刊記者王仁貴尚前名

    房價飆升，怪象叢生！

    百姓不解：為何當幾乎所有的人都覺得房價太高時，房價上漲卻依然我行我素？為何本應作為生活必需品的住房卻成為一些人用于投資的奢侈品，成為一些人瘋狂吸取資本的游戲，而真正的需求者卻往往望房興嘆！

    學者疾呼：房地產業已經“綁架”了中國經濟，是十分危險的事情，因為它既不能保障民生，更可能踐踏公平，并將給實體經濟帶來沖擊！

    早在2004年，國內就有學者提出，“謹防房地產業要挾整個中國經濟。”當時便有學者提醒，房地產業將會把地方政府、國家經濟及民眾利益捆綁在一起，一旦出現問題，將對整個經濟造成巨大的影響。

    不到6年時間，當初的擔心幾近成為眼前的現實！

    2009年底，美國《福布斯》雜志評選出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中國房地產泡沫榜上有名并位列第二。其稱，中國的增長看上去“疑似”當年日本和美國市場崩盤前的狀況：大的開發商嚴重依賴金融高杠桿(利用銀行貸款來發展房地產，空手套白狼)和所謂“價格永遠上漲利率永遠走低”的概念。

    中國房地產市場的畸形發展受到了全球關注，世界主流媒體對中國房地產泡沫的報道及是否會引發第二輪全球金融危機的討論連篇累牘。

    面對看得見的嚴峻形勢，國家房地產調控措施在歲末年初密集出臺。2009年12月初提出了個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年；中央經濟工作會議強調要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求；國務院常務會議提出增加供給、抑制投資投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措，以促進房地產市場健康發展；財政部、國土資源部等五部委出臺《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，要求房地產企業拿地首付不得低于全部土地出讓價款的50%。這些都顯示出中央對房地產調控的良好愿景。而由國務院辦公廳發布的《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)更是被人們稱為房地產調控的“國十一條”。并因其“目標進一步清晰、力度進一步加大、責任進一步明確”而被業界稱為“樓市新政”，頗受關注。

    在如此短的時間內，連續出了五道“金牌令”，這在中國經濟和產業政策歷史上是前所未有的。這些新政的新意何在？能否實現政策制定者的期待？一系列調控政策又該如何得到有效執行？而其背后延伸的房價究竟如何回歸則關乎中國經濟的未來。

    房價會下降嗎？

    1月13日召開的國務院新聞發布會上，住房和城鄉建設部副部長齊驥詳解了政策出臺的背景：“2009年下半年以來，隨著房地產市場的回升，市場供需矛盾加劇，房價持續上漲，部分城市投資投機性購房大幅上升，進一步推動了房價過快上漲，普通居民住房支付問題更加突出，社會反響強烈。”

    “‘國十一條’出臺是意料中的事，只是遲早的區別。近半年來，房價過快上漲對經濟運行產生了巨大的壓力，更重要的是，社會對高房價已經不堪忍受。人人都在談房價，人人都在抱怨房價高。遏制房價過快上漲再不能等了，政策現在出來，既非常必要，也是一個好的時機。”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云接受《瞭望》新聞周刊采訪時表示，調整供應結構、遏制樓市投機，控制信貸風險，讓住房的功用真正回歸“住”的本義，讓樓市回歸理性，當為政策出臺的題中之義。

    對于這一政策，多位研究人士認為，“看點頗多”。比如“二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。”國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。”

    而《通知》中明確要求，各地要探索土地出讓綜合評標方法。受訪專家認為這主要緣于2009年“地王”頻出的現象，引發了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。

    此外，《通知》中要求“國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為”，“有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場”等規定則意在繼續整頓房地產市場秩序和防止“熱錢”沖擊。

    亮點雖多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所愿讓房價回落到合理水平，尚難定論。

    鄒曉云就表示，“政策的出臺肯定會有一定的效果，特別是對市場心理層面的影響短期內會很明顯。但是，長期效果目前仍然不可過于樂觀，有待觀察和等待。”

    按照他的分析，房價回落的前提是供應充足、開發商不囤積房源。但目前開發商沒有資金的壓力，也就沒有降價賣房的動力，房價降下來的可能性不大。在以前的金融海嘯中，房價降幅都是有限的，因此，目前出臺的這些政策要從根本上影響房價走勢，還有一定的難度。這里最主要的原因除了開發商“不差錢”，還有一個最重要的問題，就是房地產行業的壟斷。

    爭議還沒有結束。

    “目前出臺的《通知》，只是防止短期內房價過快上漲，而不是讓房價回歸到老百姓買得起的水平，準確一點的定義就是‘穩定高房價通知’”，中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海接受采訪時指出，《通知》里并沒有改變高房價下房地產作為國民經濟支柱的性質，只是現在政府不提了。

    與此同時，也有開發商私下表示，“自己反而踏實了，因為這次高規格出臺的調控措施并無太多新意，基本是在重申一遍幾年來一直實行的方法。”

    而不愿多談的住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹也在電話里對本刊記者表示，“沒有多少新的東西，以前都有過，只是沒有落實好。”

    而如何落實，恰恰是最大的挑戰。來自多方的信息表明，只要是鼓勵發展房地產政策，地方政府貫徹落實非常積極主動，不但將政策效應發揮到極致，而且還要自己再制定出臺更加優惠的政策。而如果是要收緊房地產政策，防范房地產風險，地方政府落實起來相當遲緩，不但大打折扣，而且每每以不適宜本地情況而架空國家政策。

    具體的例子是，在國務院下發《通知》的同一天，2009年賣地收入高達1200億的杭州也在同一日推出29條房產新政，規定不論是否有杭州戶籍，手中無房者在杭州市區購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補貼。此舉被民間人士直指為高價托市。

    中國社科院金融所研究員易憲容接受本刊采訪時則認為，“國十一條”是把中國住房市場是一個“供給不足”的市場當作理論前提。而實際上，當前國內的住房市場的癥結并非在供給問題上，而是在過于優惠的住房貸款利率導致的“投資與炒作”問題上。他認為，由于對住房保障與住房投資這兩種屬性沒有嚴格區分，所以“國四條”和“國十一條”僅僅是把增加供給作為政策重點，而對投資與投機的抑制不力，并沒有解決房價上漲的根源。

    經濟發展可以依賴房地產嗎？

    這是一個奇怪的現象：美國房地產業的畸形發展是金融危機爆發的直接誘因，而中國房地產業的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看來，恰恰是拜國際金融危機所賜。

    受訪者認為，在“保增長”的巨大壓力下，發展房地產就成為拉動經濟增長的一條捷徑。于是，房地產業就成了國民經濟賴以支撐、須臾難離的“命脈”——這是中國當下的事實。而多位受訪學者表示，也恰恰是中國經濟的悲哀。

    這是一個危險的現象：亞洲金融危機源于房地產和股市泡沫的破裂，本次金融危機則是美國房地產和基于房地產抵押貸款的金融衍生品泡沫破裂而引發的。兩次危機的危害程度有目共睹。一旦我國房地產和股市泡沫化，其危害同樣難以估量。

    更何況，世界走出金融危機不會靠房地產；一個大國的經濟肯定不能靠房地產來維持長遠的發展；當社會資本大量固化于房地產，勢必影響資源在其他領域的流動，創新等必要的投入也會受到抑制，最終喪失的將是參與全球競爭的實力。

    實際上，房地產從自身屬性和特點來看，并不適合扮演國民經濟直接命脈的角色。因為房地產被動封閉，依附性強，流動性差，它不能帶來經濟的循環再生，滿足可持續的社會需求。

    “房地產并不是一個技術領先或對技術進步有明顯推動的行業。它的過快過猛的發展，只會增加更多的高耗能產品需求(對低檔鋼鐵、水泥等)，使我們面臨的資源環境壓力更大。同時，它會在需求和價格上，對技術含量高的產品形成逆激勵，不利于產業、產品結構升級。如在2009年的鋼材市場上，技術含量低、高耗能的長材產品價格，明顯高于技術含量高的板材，產生了‘反結構調整效應’。”在國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣看來，一味地保房地產，只會延緩整個經濟的結構調整過程，會錯失結構調整的良機。

    “此外，房地產泡沫將明顯地抑制自主創新能力的提高。”他進一步談到，我國的企業進行技術創新和產業升級的收益可能達15%，但是企業還是不愿意進行技術創新和產業升級，一個重要的原因就是炒房等投機性行為，收益會更高，而且風險會更低。只要房地產暴利持續存在，社會資金、人才及其他資源，都會很自然地偏好于房地產，也不必辛苦地搞自主創新。

    而在曹建海的眼中，高房價的危害，使得房地產業不僅不能成為拉動國民經濟增長的最主要動力，而且將成為中國經濟復興的最大障礙。

    首先，高房價損害了居民消費福利。在高房價下，出現了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影響了一些城市年輕人的創業熱情；在高房價下，工人的工資即使上漲，也失去了改善生活的意義。高房價的暴利機制，嚴重打壓了普通居民的收入增長空間。由于收入分配嚴重分化，絕大多數居民雖有消費的欲望，但根本沒有可支付的消費能力。中央寄望擴大內需特別是消費需求，也變成了海市蜃樓。而由于國內消費被高度壓制和阻塞，大規模投資推動下的產能過剩問題會更加突出，或將在不久的將來深層危及中國的銀行體系安全，引起金融和經濟體系的大危機。

    其次，高房價成為中國城市化的最大障礙。絕大多數新進入城市者陷入買不起房甚至租不起房的窘境，整個社會財富呈現向土地房產集中的局面，加速了社會階層的分化。中國的人口中大頭是農民，目前我國統計的城鎮人口在43%左右，但如果剔除根本沒有能力在城市置業甚至租房的農民工，實際城市化率只有28%。在城里絕大多數人都望而生畏的高房價面前，農民對于住房，甚至連想象都不可能。而房地產業的畸形發展將會進一步擴大貧富差距，甚至會導致嚴重的社會危機。

    再有，高房價必將危及中國產業的國際競爭力。高房價推動的高收入勢必推動商品價格的虛高，將使制造業失去國際競爭力。即使世界經濟復蘇，中國產品的出口也將失去擴張的機會。

    經濟學家、中國人民大學黃衛平教授說過的一段話更加直接——在這個世界上凡是靠房地產拉動的國家，結果沒有不是崩盤的。美國靠房地產拉動經濟結局是崩盤，日本靠房地產拉動經濟結局是崩盤；大概除了德國，凡是這個地球上靠房地產拉動經濟的國家結局都是崩盤，尤其當房地產和金融緊密結合成為一種金融衍生工具時，不崩盤那簡直就不是經濟。

    只有開發商該挨板子嗎？

    房價高企，作為房屋建設者和銷售者的開發商自然被推到了輿論的風口浪尖。的確，當房價已不再由市場經濟中供求關系決定價格這一基本規律決定時，作為價格制定者的開發商，對房價的飆升難辭其咎。

    盡管他們一再強調房地產業并非暴利行業，房價上漲不能怪罪他們，同時還辯解不能簡單地從成本利潤測算出發來指責房價“虛高”，并拿出經濟學中的“級差地租”來解釋價高的理由，但一個簡單的現象即令他們所有的說辭都顯得蒼白無力：為何一個早已建好并已部分出售的樓盤，當附近出現一個價格更高的樓盤時，便會立即跟風漲價？

    那么，是否只有開發商該挨板子呢？恐怕未必！

    開發商雖然無情，但追逐利益是商人“天經地義”的終極目標，似乎可以理解。更令人費解的是，每當與房地產相關的政策一有風吹草動，某些人士便夸大其辭，直呼“救命”，大有救自己就等于救中國經濟的大義凜然之勢。另一方面，一些官員和所謂的研究人士則大肆鼓吹房地產作為中國經濟支柱的重要性，或表示“當前中國樓市是否存在泡沫尚難定論”、或放言“百姓望房興嘆只是真實的謊言”。無論是出于好意還是別有用心，其為房地產幫腔的味道極濃。

    原因何在？且看一例：2009年北京GDP達11346億元，這其中，樓市總成交值約為GDP的62.6%。再者，在全市2026.8億元的財政收入中，通過招拍掛方式成交的土地金額達928億元，占北京市財政收入比重達到45.9%，拍地收入約占GDP的8%。

    不難理解，當地方政府的稅收甚至自己支配的預算外收入很大一部分得依靠出讓土地和向房地產征收稅金來支撐時，地方政府豈能輕易放棄？

    對此，曹建海直言，目前中國經濟尋求的是一條“高房價”的增長路徑。根源就在于房地產業已經形成了巨大的既得利益鏈條。無論是開發商還是地方政府都能從中獲益。在一些地方，“土地財政”已經和稅收收入相當，真正的受害者是老百姓。

    “而地方政府和開發商獲取暴利的虛假經濟繁榮，使得許多主政者癡迷于高房價導致的房地產投資高增長從而快速拉動經濟增長的夢想，這就是為什么房價一次次飆升卻難見有效抑制措施的原因。”他表示。

    另一個值得警惕的現象是，長期以來作為國家經濟支柱的國企有的也開始“不務正業”。自從2009年6月中化旗下的中化方興以40.6億元的天價拿下廣渠路15號地塊后，國企背景的房地產開發企業紛紛加入搶地陣營。

    統計顯示，當前國資委分管的129家央企中，超過70%的企業涉足房地產業。其中，多達80余家的央企，在輔業中都含房地產或正準備進軍房地產業。據中國指數研究院近日公布的數據，2009年總價和單價“地王”前10名中，國企各占8席。即使國資委曾經定下“對中途進入房地產的央企進行業務剝離重組”的死命令，央企躋身房地產領域并“哄搶”地皮之勢也未見收斂跡象。

    業界在對于國企介入房地產業表示擔憂的同時，也不禁生疑：在全球和中國經濟都因金融危機而艱難前行的時候，國企拿地的資金究竟從何而來？眾所周知，國家4萬億的刺激資金大多投向了國企，從銀行獲得信貸資金時，國企也占盡了先機。難道這些用來“保增長、惠民生、調結構”的錢并未進入它們本應進入的領域，偏離了它們本應發揮的功能？相關部門是否真正履行了監督責任？

    “現實的情況是以促進國民經濟增長為借口，房地產業迅速大規模地轉移了社會財富，為地方政府和官員、開發商營造了一個看似取之不盡、用之不竭的滾滾財源。在房地產開發業為核心的利益機制下，地方政府、房地產開發商、炒樓機構和個人，甚至商業銀行，形成了極度強勢的壟斷房屋流通環節的利益鏈。”曹建海表示。

    誰當解鈴人？

    那么該如何改變此種狀況呢？多位受訪專家的意見是，關鍵還得依靠政府。

    鄒曉云指出，政府應該承擔遏制房價過快上漲的責任。讓百姓“住有所居”是政府的基本責任，不能以是否贏利為衡量標準。政府從土地上獲取收益很正常，世界各國在這方面都有不同的渠道和方法，只要把好一條原則，就是“取之有道，用之于民”。

    有學者指出，政府該承擔的責任沒有承擔，也就等于把需要買房子的人全部推向市場。隨之而來的便是住房屬性的轉變。住房應有消費屬性完全轉換成了投資屬性。與此相伴的則是暴利驅動下的投機性。

    此外，在房地產領域，不公平交易大行其道。如政府為高價拍賣土地，以公共利益為由，低價征用農民集體土地；政府與開發商之間，政府處于土地出讓的賣方壟斷地位，土地作價則根據官商關系不同而因人而異，形成形形色色的土地定價；在炒樓者和消費者之間，投機者輕易可以通過囤積房屋加價出售。

    針對目前為人詬病的地方“土地財政”問題，鄒曉云表示，分稅制是導致這一問題的主要原因之一，但并不是唯一的原因。在相關制度不健全的情況下，即使不施行這樣的制度，地方政府還是會有賣地的沖動。

    “我們有了打擊囤地的措施，但是還缺少對囤房行為的打擊措施。”鄒曉云指出，我國目前的住房建設制度和銷售制度都應當進一步完善。針對地方政府的征地行為，他認為應少征地，只征真正用于公共目的的地。同時可以考慮按季或者雙月集中推出土地，這有助于公開透明，同時也因量比較大、可供選擇余地多，減少開發商的拿地預期。

    曹建海認為，要解決高房價，政府應大力發展保障性住房、非盈利性或微利性住房。

    相對而言，非盈利性或微利性住房開發按照相當于或略高于房屋建設開發成本核定房地產銷售價格，可以大大降低居民購房的支出成本，為居民在獲得住房的同時，合理安排吃、穿、用、行、教育、醫療等消費支出，實現生活水平的均衡提高；同時，非盈利性或微利性住房開發由于具有明確的使用指向性，不僅節約了營銷費用、利潤等不必要的支出，更避免了商品房銷售的過剩問題。由于非盈利性住房開發同樣帶動鋼鐵、水泥、工程機械、建筑業等產業，因此大力發展非盈利性房地產產業對于當前我國具有重要的現實意義。

    他同時指出，應改變現行不合理的財稅體制，切實改變賣地生財的局面。為此應推出強制措施，實行問責制，強化地方政府對保障性住房建設等民生投入的責任意識。

    針對地方政府消減“土地財政”后的空缺，曹建海建議，可考慮推出物業稅，最初階段把矛頭直指囤房、炒房者，然后再慢慢擴大征收的范圍。“物業稅是地方財政穩定的來源”。另外，還應完善轉移支付的制度，加大中央財政對事關民生的公共領域的投入。

    在受訪專家看來，當前調控房地產涉及到多個方面，壓力和阻力都很大，因此各級決策者應當堅定決心，不要因任何情況而動搖。長痛不如短痛，泡沫要破是遲早之事，遲破風險更高損失更大，及早統籌采取措施為上。