滬房地產新政最快本周頒布 業界預測樓市將進一步低迷

    近日有消息稱，上海樓市調控細則最快本周即可頒布，其中將對住房保有環節征收房產稅的消息更是讓市場預測上海樓市新政趨于嚴厲。

    有媒體報道稱，前不久，上海市政府召開了一個房地產會議，市政府相關部門以及地方監管部門負責人，以及上海市相關領導人均出席了該會議，就上海擬定的樓市調控細則征求各方意見。而開征房產稅，則被市場視為上海樓市調控細則的重要內容之一。

    上海中房信房產分析師薛建雄在接受中國經濟時報記者采訪時表示，從目前市場的各項數據來看，上海房價下跌已是必然。但是跌幅有多大，樓市會低迷多久，還要看最終出臺的上海地方細則究竟是趨嚴還是寬松。

    薛建雄說，在《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱“國十條”）出臺之后，5月前兩周上海房地產市場成交量只相當于往年同期的二成左右，這意味著大量的房源積壓在開發商手上。

    雖然在“國十條”之前上海大部分開發商的銷售情況都比較好，資金壓力不大。而目前新政出臺不足一個月，對開發商而言尚能挺得住。但是，如果市場成交量持續低迷，就會有越來越多的開發商出現資金鏈緊張的情況。其中，去年擴張速度最快的開發商，就可能是資金鏈最先緊張也會最快降價的開發商。

    “再加上即將出臺的上海樓市調控細則比較嚴厲以及開征房產稅，市場成交量可能還會進一步下滑。”薛建雄告訴記者，低迷的行情持續下去，不用多久可能就會有更多的開發商被迫跟風降價。

    佑威房地產研究中心副主任陸騎麟向記者表示，“國十條”對于需求的打壓還是顯而易見的。據了解，目前上海樓市的打折促銷力度也在逐漸加大。其中，位于寶山顧村的綠地公園壹品，4月初預期售價達到1．8萬元，但在5月2日推出231套公寓時其實際報價為1．5萬元，最后成交的21套房源中有19套均價為12962元／平方米，另2套均價13810元／平方米。相比1．5萬元的報價，價格下跌了13．6％。而如果按“國十條”之前預期開盤價1．8萬元來計算，跌幅已達28％。另外，該項目此前別墅售價為3萬元，同期推出的24套別墅最終報價2．7萬元，再加上40萬元的總價優惠，其下跌幅度與公寓相當。

    就綠地降價速度如此之快的原因，薛建雄分析，主要是項目退房率比較高。因為地處昆山花橋的項目，買家基本都是上海人，但新政中對異地買房銀行基本上不予貸款，導致該項目上海買家大量退房。這使得綠地馬上感受到了新政的巨大壓力，而綠地在過去一年里是全國擴張速度最快的開發商之一，要保證較好的現金回籠就必須大規模降價促銷。

    但是，降價意味著開發商的利潤會大幅下降，而且還可能引起前期買房的業主退房，因此開發商只有到扛不住的時候才會跟風降價。由此來看，房價能否下降還要看政策力度以及政府決心。