保障房提速的未解之謎

    2011年6月11日，住建部公布，截至5月底，全國保障性住房、棚戶區改造住房已開工建設340萬套，完成全年計劃的34%。

    就在各界質疑保障房任務能否如期完成時，住建部部長姜偉新表示，"今年的1000萬套保障性安居工程建設任務，既是經濟任務又是政治任務。各地必須在11月底前全部開工，確保年內基本建成400萬套以上。"

    隨后的兩個月里，保障房建設突然提速。短短61天，全國保障房新開工量增長了380萬套，平均每天新增建設6萬套。

    "不可能完成的任務"

    在很多房地產業內人士看來，一年開建1000萬套保障房和棚戶區改造住房，幾乎是"不可能完成的任務"。

    住建部公布的保障房目標中，具有典型保障性的公租房和廉租房，二者合計建設量約為380萬套，占總任務量不到4成。此外，近40%的保障房為棚戶區拆遷安置房，20%為經適房、限價房。由此，一些地方在制定保障房建設任務時，傾向于多建經適房、限價房和棚戶區拆遷安置房，以便完成中央下達的任務。

    1998年房改之后逐步停止審批的單位自建房，如今也變身為保障房。今年1月21日，北京市住建委新聞發言人秦海翔表示，該市將鼓勵機關及企事業單位、高校、科研院所等社會單位利用自有國有土地建設公租房，鼓勵產業園區建設公租房向園區內企業職工出租，鼓勵農村集體經濟組織利用存量建設用地建公租房。陜西山東也開始學習北京的做法。

    地方政府的算盤

    據住建部初步框算，建設1000萬套保障房，所需資金大約在1.3萬億元左右，其中中央財政撥款1292.66億元，占比不到10%，余下絕大部分需地方自籌。

    實際上，由于經適房、限價房、拆遷安置房，地方運作多年，業已形成"政府低價供地開發商開發符合條件的居民購買"的成熟模式，整個過程幾乎不需要動用財政資金。真正考驗地方政府的，主要是380萬套公租房和廉租房，這兩塊所需資金大概在5000億元左右。考慮到中央財政撥款的那一部分，事實上需要地方融資的額度大概在3700億元左右。

    如果地方政府遵守現行規定，每年從土地出讓凈收入中拿出至少10%的資金，用于保障房建設，加上發改委授權地方融資平臺公司年內發行用于保障房建設的2000億元企業債，那么，廉租房和公租房的建設資金來源，就不會存在太大問題。

    但是，恰恰由于1994年實行分稅制改革之后，地方財源縮水，財政收入嚴重依賴于土地出讓金收入，國內多數城市并未嚴格遵守這一規定，這才導致1998年房改后保障房建設欠債過多。

    把"球"踢給國企

    由于公租房的定位為"只租不售"，且租金水平比市場價格要低三分之一乃至二分之一，通常需要20到30年時間才能收回成本。因此，開發商較少涉及該領域，銀行放貸亦十分謹慎。目前，國內保障房建設的銀行貸款相當一部分來自政策性銀行國家開發銀行。國家開發銀行今年7月28日公布的數據顯示，今年上半年該行發放保障性安居工程建設貸款余額新增443億元，占到同業保障房貸款新增額的將近一半。

    球，最終還是踢給了國企。

    眼下，越來越多的地方，開始采用行政手段，強制要求開發商在新建住宅中配建一定比例的保障房，最終由政府以成本價回購。但如何回購，卻成為懸在開發商頭上的未解之謎。