未來三年臺州市區(qū)樓市新盤扎堆 市場供應將現(xiàn)井噴

     浙江在線01月13日訊 引言：回望2010年房地產(chǎn)市場，似乎很難用一兩個詞來概括。調控頻出、無房可買、房價瘋長……究竟是政策“不給力”，還是市場“堅強”？走過2010年后，房企是如何評價這一年的市場？屢調屢漲的市場是那樣的令人難以琢磨，那么，在業(yè)內人士看來，2011年臺州樓市又將走向何方？

    歲末年初，臺州日報獨家策劃“臺州樓市高端訪談”系列報道，對話臺州多位重量級開發(fā)商老總，聆聽行業(yè)內聲音，談房價論走勢，聽高望遠，見仁見智，助你決策當前。

    本期對話人物

    王正初開元房產(chǎn)集團臺州區(qū)域公司總經(jīng)理

    主要觀點：

    1、臺州人購買力強，高端產(chǎn)品有市場；

    2、通脹壓力下，買房人重新活躍起來；

    3、地價不斷攀升，刺激開發(fā)商和消費者對未來的預期；

    4、未來三年新盤“扎堆”，市場供應將現(xiàn)“井噴”；

    5、明年房價很難大起大落，但可能出現(xiàn)樓盤打折促銷；

    6、投資本無可厚非，但房價已處于高位，風險較大；

    7、未來市場預期不要過高，開發(fā)商拿地要理性謹慎。

    臺州房價瘋漲

    原因很多

    調控向左，房價向右。盡管2010年國家出臺了一系列嚴厲的調控政策，但是臺州房價不僅沒降下來，反而節(jié)節(jié)攀升。對此，王正初分析認為，臺州的實際情況和其他很多城市有所不同，樓市遭遇調控房價卻絲毫不受影響，也有多方面的原因。

    首先，地價上漲是房價上行的強大推動力。

    王正初分析說，隨著土地價格的不斷上漲，開發(fā)商勢必將土地的成本加在房價中，而且地價的不斷上揚也進一步刺激了開發(fā)商和消費者對未來的預期。以2010年春節(jié)前市區(qū)拍賣出去的幾塊土地為例，部分地塊樓面價就已經(jīng)超過6000元/平方米之間，自然2010年上市的大多數(shù)樓盤均價肯定就不會低于1萬元/平方米了。

    其次，臺州市民確實具有強大的購買力。

    經(jīng)歷了云頂佳苑熱銷、藍庭花園的火爆，王正初對臺州市民在房產(chǎn)消費方面的特點也有一些認識。“臺州人有經(jīng)濟實力，敢闖敢拼，從不甘心落人后。在消費方面，則往往表現(xiàn)出一種‘攀比’心理。”王正初說，而從藍庭花園銷售的相關數(shù)據(jù)來看，臺州市場中改善型住房的需求同樣很大。臺州人只要有能力，就想買更大更好更舒適的房子。“因此，高端產(chǎn)品在臺州很有市場，樓盤品質越好，就越有人買。”

    第三，通脹壓力增加，房產(chǎn)仍是抗通脹首選。2010年開始的通貨膨脹之風，已經(jīng)直接影響到很多市民的日常生活。而這幾年房價打著滾似地上漲，使得“當初沒有買房”成為市民最普遍的一件憾事。因此，很多首次置業(yè)的剛需族在2010年都加快了買房的步伐。

    同時，在負利率和通脹預期背景下，居民手中財富急需保值，使得很多買房人重新活躍起來。王正初說，相比對樓市調控下調房價的擔憂，很多市民更擔心貨幣的購買力下降，對于手握現(xiàn)金的投資者而言，房地產(chǎn)顯然還是最為穩(wěn)妥，同時又不需要太強專業(yè)性的投資渠道。“在投資渠道少、抗通脹等因素的作用下，房價在2010年的居高不下便有了最堅挺的理由。”

    “以上種種原因，使得房地產(chǎn)市場中的需求大大增加，而客觀上來講，2010年市場上可供購房者選擇的房源卻相對有限，市場供需關系的矛盾突出，自然加劇了房價的上漲。當然，新開樓盤的品質提升也是房價上漲的原因之一。”王正初說。

    未來三年新盤

    供應將現(xiàn)“井噴”

    2009年、2010年樓市持續(xù)火爆，但王正初對于未來臺州樓市的行情卻并不十分看好。

    “從近兩年市區(qū)的土地拍賣情況以及各家開發(fā)商的開發(fā)進度來看，未來三年內，臺州樓市尤其是市區(qū)樓盤的供應量將出現(xiàn)‘井噴’。”王正初說，就拿開發(fā)區(qū)和椒江區(qū)來說，目前已拿地在規(guī)劃或新建的樓盤就有十幾個，而這些樓盤肯定都會在三年內開盤，到時候僅高層住宅的房源數(shù)量保守估計就將達到2萬套以上。再加上很多開發(fā)商看好房市，現(xiàn)在還在不斷地拿地，未來市場上的房源供應量肯定會非常可觀。

    “說實話，我們現(xiàn)在也是有點擔心的，不知道未來市場到底能消化多少量？”王正初說，開元房產(chǎn)目前也有位于洪家的銀河名苑、三水潤園兩個項目正在開發(fā)，規(guī)模都比較大，房源也比較豐富。除去銀河名苑的部分排屋會在今年下半年推出，大部分房源會在2012年推出。

    而當大量房源集中上市，開發(fā)商的日子必然會變得越來越不好過。那么，怎樣才能讓房子不愁賣呢？王正初的對策是“造最好的房子，造大家都想買的房子”。

    “致力于提升產(chǎn)品品質，開發(fā)商及其樓盤的市場競爭力會更強。”他認為，明年國家調控會加大對經(jīng)適房、廉租房的保障力度，這意味著中低檔的商品房將面臨巨大的競爭壓力，而高端住宅以及排屋等稀缺產(chǎn)品市場反而不會受到太大的影響。

    臺州不排除

    打折賣房的可能

    市場供應即將迎來“井噴”，未來房價會否受到影響呢？對此，王正初認為，當臺州樓市中的供需關系重新調整，過去“只要有房便不愁賣”的火爆行情將成為歷史，房價會漸漸止住上漲的步伐，但是因此大跌的可能性卻并不大。

    “樓市跟股市是不同的。股市像‘過山車’，難免會大起大落，而樓市則應像‘爬樓梯’，穩(wěn)步發(fā)展前行。”他說，伴隨著市民生活水平的提高，大家對房子的要求越來越高，樓盤的品質也在逐步提升，房價漸漸走高也是理所當然的。但是2009年、2010年的市場實在太過瘋狂，已經(jīng)遠遠超出房價每年上浮的“理想幅度”，2011年以后恐怕很難再漲上去了。“伴隨著市場供應量的增加，臺州樓市會逐漸結束瘋狂逐漸平穩(wěn)，市場會變得更加理性，價格也會漸漸止住上漲的步伐”。

    “當然，也不排除會出現(xiàn)樓盤打折促銷的情況。”王正初說，雖然在歷次調控之下，臺州還沒有出現(xiàn)過杭州、上海等城市那樣樓盤降價促銷的情況，但是“變相降價”也非沒有先例。比如，一次性付款買房就打折、買房送車、半價賣車庫等，是這兩年部分樓盤也在使用的“銷售策略”。

    再加上臺州“房票”事件發(fā)生后，政府加強了對商品房預售的監(jiān)管力度，各種違規(guī)操作的買賣行為都被嚴厲制止，商品房買賣變得更加透明和公正。“一旦房源出現(xiàn)滯銷，開發(fā)商的資金實力將受到巨大的考驗，為了盡快回籠資金，打折銷售也是極有可能發(fā)生的。”

    未來，在臺州高價

    拿地應該說有風險

    理性看待樓市之外，王正初也預見了其中的風險。“不論對于開發(fā)商，還是個人，房地產(chǎn)投資都不能過于不計后果，要謹慎理性，還要從長計議。”

    “房地產(chǎn)市場逆轉，政府供地節(jié)奏明顯加快，不少開發(fā)商看樓市形勢大好，對未來市場預期過高拼命拿地，其實是有很大風險的。”王正初說，自2009年以來，市區(qū)土地交易一直很活躍，極少出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，拍賣地價更是屢創(chuàng)新高，使得很多項目的樓面地價明顯抬升，最近椒江新拍出一塊地，樓面地價甚至超過8000元/平方米。照此計算，兩年后的開盤價會是多少呢？而這個價格到底能為多少臺州購房者接受？現(xiàn)在還是個未知數(shù)。

    “所以，我認為謹慎拿地是必須的。這是對開發(fā)企業(yè)本身負責，也是對市場負責。”王正初告訴記者，自從2009年底以總價17.8億元拿下洪家兩塊地后，開元房產(chǎn)今年很少參加土地競拍。“市場供應大增，地價節(jié)節(jié)攀升，而市場的消化能力畢竟有限，現(xiàn)在再高價拿地風險實在太大了。”

    而對于購房者來說，王正初的建議是，如果手頭確實有錢，而又確實需要住、需要改善，那么該出手時就要出手，隨時都可以下單買房；如果根本不需要住房，還要付出更高利息成本去貸款，買下二套房甚至三套房來作投資，那是有很大風險的。“市民有投資需要本來無可厚非，但畢竟現(xiàn)在房價處于高位，未來走勢也不確定，加上政策調控、風險系數(shù)、銀行利息等，投資房產(chǎn)不一定劃算。”　　

    據(jù)臺州日報 肖梅梅