商品房反暴利 須讓房價成本“曬”在陽光下

    中國房地產市場調控將進一步升級。國家發改委價格監督檢查司司長許昆林稱，發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。雖說此項新政還未有明確方案，但市場普遍將之解讀為房地產市場調控將進一步升級的信號。

    房地產是否暴利行業，暴利到何種程度，長期以來都是各執一詞、莫衷一是。關于開發商的利潤率，任志強曾說房地產平均行業利潤僅為8%左右，而2010年底社科院報告稱房地產平均毛利率為55%左右。數據差距如此巨大，相信誰的？開發商的賬務又不公開，人們只能是一頭霧水。

    多年來，中國房地產行業亂象叢生，表現之一就是開發商隨心所欲標價，對購房者漫天要價，開發商、投機者長期維持暴利，但相關部門對價格管理卻一直難有作為。因為房地產價格形成機制的不透明、不規范，目前房地產開發成本幾乎是一個謎，老百姓普遍認為，房地產價格虛高，開發商從房地產開發中往往攫取超常的暴利。但房地產商似乎也有苦要訴，房價高主要是因為土地成本高，還有各項行政收費繁多，占到房價20%。

    毋庸置疑，土地成本是房地產開發的主要成本之一。有的說土地成本最高占售價的50%左右，也有的說占總成本的20%至30%。差異很大的主要原因，是由于開發的延后和土地的升值，導致前期土地成本占后期售價的比例降低。近50%的土地成本，20%的行政稅費支出--這是房產商回避房產暴利質疑自證清白的"利器"。當然，土地成本過高，行政稅費過高，這些問題需要直面和反思。但房產商坐擁暴利，也是回避不了的事實。成本歸成本，暴利歸暴利，二者不能混為一談。從這個意義上說，規范商品房價格機制勢在必行，理所應當。

    所以，要真正地實施房地產反暴利，對房地產進行有效的調控，首先必須厘清房價成本的構成。屬于土地成本導致房價高的，可以減收甚至取消土地出讓金。屬于各環節稅費導致的，就應該力行減稅。如果確屬開發商牟取暴利的，則需要堅定地反暴利。而在房地產反暴利之前，最起碼需要先公開一個真實客觀的房產開發成本--這是一個前提。

    總之，房地產反暴利的關鍵是，必須強制開發商公開房價的成本明細，將其財務置于陽光之下。離開了這個前提，房地產反暴利就是一句空話。